g***l
发帖数: 352 | 1 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: gbull (gbull), 信区: TonyXuClub
标 题: 7ARM to 30 year fixed
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Dec 12 17:46:37 2012, 美东)
Now my loan is 7ARM. Can I refinance from 7ARM to 30 year fixed? The rate of
30 year fixed is higher than 7ARM.
Basically can refi to a higher rate? Thanks. |
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发帖数: 1 | 2 没有人可告你7年后利率是涨还是跌，350k 30yr 4% 和 7arm 3.5%相差不大，就是由于
不确定因素造成的。7年后，30yr的本金还有301380.33, 7arm的还剩297961.41，相减
得出3419，这就是你节省的，但是你若可以完全付清，那是一回事，通常需要refi，
refi的费用还有利率的不确定性，lz认为这样合适吗？ 不合适的。 |
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发帖数: 1 | 3 谢谢！
：没有人可告你7年后利率是涨还是跌，350k 30yr 4% 和 7arm 3.5%相差不大，就是由
于不确定因素造成的。7年后，30yr的本金还有301380.33, 7arm的还剩297961.41，相减
：得出3419，这就是你节省的，但是你若可以完全付清，那是一回事，通常需要refi， |
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发帖数: 1 | 4 我是打算几年后refine 弄成15年的。前五年多还本金12万
：没有人可告你7年后利率是涨还是跌，350k 30yr 4% 和 7arm 3.5%相差不大，就是由
于不确定因素造成的。7年后，30yr的本金还有301380.33, 7arm的还剩297961.41，相减
：得出3419，这就是你节省的，但是你若可以完全付清，那是一回事，通常需要refi， |
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b********1
发帖数: 1299 | 5 一般选30年或者7ARM比较多，选20年的不多， 相对来说， 15年的rate比20年好很多。
相同income下， 7ARM会比较30年/5ARM 贷更多的款。 |
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m********3
发帖数: 314 | 6 看到版上很多人做Refinance，心里痒痒的。突然冒出个初级问题：贷款41.7w以上，可
以贷5ARM或者7ARM吗？还是必须得Jumbo? |
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s*********f
发帖数: 135 | 7 在virginia
上周收到broker的电话说是7ARM no cost refi 到了3.625%，不只考不靠普。
谢谢！ |
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r*******o
发帖数: 229 | 9 刚刚 offer 被接受了，接下来贷款是30 yr 好还是 5/7ARM 好呢？贷款15万。
将要做地主了，心中真是忐忑呀 |
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c*******d
发帖数: 1197 | 10 目前在纠结 30 fix 还是 7ARM,
现在30 fixed 4.25% loan amount $304,000
7 ARM 3.125%
因为不知道是否7年内会不会move, 假设不搬家的话, 我想做refiance, 15 fixed,假设
那时已经6%
那我这样算refiance不知道对不对:
7 ARM 下来 我balance 剩 256126,
我算剩下我付的利息可否这样算, 256126 为loan amount 6% 15 fixed,
这样算下来我付的利息是 %132907
30年我全付的利息 $234367, 7年ARM付的利息 $61516+15 Fix $ 132907= 194423
所以7 ARM 15 Fix 比 30年划算?? |
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i******e
发帖数: 163 | 11 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: idyllime (...), 信区: Living
标 题: 版上有人知道 NYC no cost 7ARM Refi 利率能做到多少吗？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Aug 29 10:35:51 2015, 美东)
如果你是mortgage broker请私信 谢谢！ |
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y*****y
发帖数: 413 | 12 417k loan amount, condo, ltv=75%,
7arm, rate is 2.625 today, no point no fee no impound and easy to close. |
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d******a
发帖数: 162 | 13 不是税率要涨，而且现在是历史低点，30 refinance成7arm以后可能很高 |
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w*********u
发帖数: 106 | 14 谢谢，不过我还是不太明白
什么时候7arm比较好，什么时候30fix比较好呢？为什么越来越多的人会把三十年
refinance成7年arm？ |
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b********1
发帖数: 1299 | 15 三个条件一般来说可以考虑做7ARM:
1. 7/8年内要换房子。
2. income比较紧张
3. 认为rate以后会走低 |
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b********1
发帖数: 1299 | 16 您说的是7年以后rate涨上去的事情。
我说的是qualify 的loan amount， 7ARM比30yr可以贷更多 |
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b********1
发帖数: 1299 | 17 如果两三年后要卖掉， 可以选5ARM或者更短一点的ARM，rate比7ARM好。
refi之后加息也不会影响到您 |
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b***z
发帖数: 921 | 19 这两个利率哪个好呢？
好奇为什么这么多人用 7ARM，现在不是利率低么，不应该赶紧锁定30-year fix的低利
率么？ |
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l********4
发帖数: 293 | 21 7arm之前名声不好，很大程度是跟过去美国利息太高了影响的，但以现在的经济情况，
利息大幅升高的可能性不高，利息提高美国经济会再度陷入泥潭。
如果选7arm，一是月付减少，二是每月供款里面本金的比例高，这样7年后你需要付的
本金比30 fixed的少。这个是可以精算的，我大概算了下按7arm 3.25%和 30 fixed 4.
0%计算，7年时间7arm 支付91393.68，本金还剩205547.14； 30 fixed支付100257.36
，本金还剩209820.11。如果预计7年后你的收入会大幅增加，或者你现在就很有钱愿意
多付点本金，7arm是很好选择。
凡事都是两面的，如果逾期未来收入会比现在好，或者现在有比较好的投资项目。选
7arm是一个很好的选择；如果逾期未来收入和现在差不多，并且没有很好的投资渠道，
30 fixed也是peace of mind。
顺便说一下群体智慧，其实群体智慧就是average的智慧，不会太低，但也不会太高.
付7arm和30fixed的7年计算：
------------------------------
30 fixed as 4%
... 阅读全帖 |
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S********C
发帖数: 66 | 22 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: SANJOSESJC (SANJOSE), 信区: SanFrancisco
标 题: 现在利息暴涨 到底选7 arm还是30 fix
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 4 02:14:30 2017, 美东)
一个小condo 大概有460k左右的loan ltv 75% first time buyer, primary
residence 还没lock
7arm 500块lender credit 3.875%
30年fix 4600 lender credit 4.625%
这个差额接近一个point
可以当做 3.85%的arm和 4.425%的 30年fix 但是都1分钱credit 不给来比较
利率比较高 因为自己median信用分差几分没到740 而且也没有3个credit line 有些
lender不能送。
本来在周三总统讲话前， 我原计划是先用30年fix （当时能cover 7500 lender
credit 基本能把closing cost 都cover了，然后以后再... 阅读全帖 |
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a***s
发帖数: 5417 | 23 7arm pro: 当年7年利率低
con: 7年后reset interest, 高低未知，有风险。
美国人平均7年换一个房子，如果你也会7年内换房，那么选7 arm
30 year fix:
pro: 固定利率，you are fully prepared for the bill, no suprise
con: 利率比现在的7arm高一点。
现在30年利率这么低，就算选了7arm, 也没省多少利息。
考虑到利率抵税，省的更少。 |
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p******l
发帖数: 203 | 24 LZ貌似很不nice嘛，其实人家说转7ARM是很有道理的。
5ARM或者7ARM，即使rate相同，no cost的refinance就等于把优惠的利率给延长了，如
果转7ARM这个，你等于2.625%的这个rate一直用了8年多，明显有利嘛。 |
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b********1
发帖数: 1299 | 25 在相同条件下， 7ARM可以贷最多的款。
现在7ARM的rate有可能做到比5ARM还要好
很多buyer觉得五年太短， 但是30年rate太高， 所以选择7ARM。
15年的rate虽然好， 但是月供负担比较大。 |
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S********C
发帖数: 66 | 26 一个小condo 大概有460k左右的loan ltv 75% first time buyer, primary
residence 还没lock
7arm 500块lender credit 3.875%
30年fix 4600 lender credit 4.625%
这个差额接近一个point
可以当做 3.85%的arm和 4.425%的 30年fix 但是都1分钱credit 不给来比较
利率比较高 因为自己median信用分差几分没到740 而且也没有3个credit line 有些
lender不能送。
本来在周三总统讲话前， 我原计划是先用30年fix （当时能cover 7500 lender
credit 基本能把closing cost 都cover了，然后以后再finance成 7 arm）
但是总统讲话后，市场反应非常激烈。利率2天内涨的飞快。 叶轮大妈也说3月“
likely”加息
这样可能如果我选30年fix再refin成7arm的计划会效果很差，因为半年后利率可能比现
在还要高许多。
要不要干脆选7arm算了？ （7年后利率真不好说，现在也都是猜... 阅读全帖 |
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p******y
发帖数: 98 | 27 我会选择做7ARM, 因为7年，我要么已经付清了，要么就卖了。
但是LZ说的这个利率有问题，7ARM的利率4.875也太高了。
我做的15 year fixed，也才4.375. |
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i******d
发帖数: 565 | 28 我住VA，贷20万，loan agent在MD。今天的30年fix是4.875，7ARM是3.99。
7年内我很有可能想换工作，这样用7ARM是不是比较好？可以锁利率了吗？
谢谢 |
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w*j
发帖数: 336 | 29 rate如何啊？5ARM和7ARM的rate竟让一样，都是2.75%,要更合算就refinance成7ARM，
是否？ |
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b********2
发帖数: 5191 | 30 从7ARM和30yr这两个来说, 如果十年付清, 可能还是7ARM合适. |
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b*****t
发帖数: 7331 | 31 多谢！
既然fixed和7arm评估标准一样；如果首付只有20%，7arm会比fixed差很多吗？ |
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s***r
发帖数: 2604 | 32 local 找了一个作mortgage的代理，咨询了一下，上周二给了7ARM 3.25%，周四给做
appraisal了，结果告诉我涨到3.375%了。看了一下版上几个活跃的id贴出来的加州的
7ARM，上周二到周五都没变一直是3.25%，是我的代理忽悠我吗？还是不同地区的利率
变化不一样。
by the way，我在Chicago地区。
顺便问问，这周时lock的好时间吗？
谢谢 |
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p****l
发帖数: 581 | 33 有意思，7arm一开始的利率比30年还高？那怎么可能有人选7arm？ |
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x********u
发帖数: 1118 | 34 我refinance两次了，加上purchase loan，一共三次，7ARM都比30年fixed低0.5%左右
，都是no point, no fee。你说的7ARM比30年fixed高不可能出现，同一家银行，同等
条件下。 |
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p****l
发帖数: 581 | 35 有意思，7arm一开始的利率比30年还高？那怎么可能有人选7arm？ |
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x********u
发帖数: 1118 | 36 我refinance两次了，加上purchase loan，一共三次，7ARM都比30年fixed低0.5%左右
，都是no point, no fee。你说的7ARM比30年fixed高不可能出现，同一家银行，同等
条件下。 |
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L**********1
发帖数: 484 | 37 基准利率肯定是7 ARM比30 Fixed低，各种贷款网站都有每天的利率图
要说7ARM高的情况，一种可能就是做no point no fee的refinance，ARM似乎手续费高
，要求高，所以可能APR高，这种情况没人会选7ARM |
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w******t
发帖数: 531 | 38 我们买房借41万，借款了一个月之后就可以还20万，
然后剩下的估计4年就可以还清。
请问我们应该用那种贷款划算？就是说最后利息还的最少的方式。
当然每种方式的利率都不一样，根据目前的市场行情，那种最划算？
30年定期？
15年定期？
7arm(30年）
7arm(15年）
谢谢。 |
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t*********n
发帖数: 42 | 39 Locked 30, rate 3.75
But did asked 7arm to compare, my case 7arm rate is 2.875, ltv75, no p no f |
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b********1
发帖数: 1299 | 40 3.125% 没问题, 但是3% 是too good to be true.
不过7ARM的rate好很多, 以这么大的loan amount来说, 建议go with 7ARM. |
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c*********9
发帖数: 45 | 41 目前有7arm 580k贷款，信用记录750
求refinance 7arm利率，站内。谢谢 |
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T*R
发帖数: 36302 | 42 关键一点，中国是浮动利率，一通胀利息就上去，美国是FIXED。
要是浮动的话，5ARM，7ARM的利率都是3点多。 |
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H**********2
发帖数: 9 | 43 最近老公换工作要举家搬迁到另一个地方，想把原先购买的自住房招租房中介出租出去
。这个自住房是首付20%的7ARM。我们只住了2个月，上网查了半天，好像要转成投资房
？但是只有2个月能立刻转吗？银行会答应吗？应该怎么操作最好呢？求版上的大大支
支招！ |
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发帖数: 1 | 44 各位前辈 新人求教， 本人在湾区。 目前大概有15万左右cash。 有个自住房贷款
还剩50
多万。
想请教各位的意见， 我应该把15万还了房贷， 还是买个30-40万的小condo 投资房用
来出租？ 不知道会消耗多大的精力。租金估计也就1600-1800之间 而且HOA300左右，
加上地税， 考虑到空置率。 可能cash flow并不会很好。但是长远湾区房子总会涨。
关键不想把钱放进股市， 也不知道有什么其他的投资方式。
因为现在利率很低， 马上又可以refi 7ARM 能到2.875-3， 所以同时也觉得这些钱还
贷的话 可能不是最佳选择。
纯属新人， 无任何投资经验 （除了买股票:P） 求教。 谢谢大家！ |
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a***r
发帖数: 46 | 45 我跟老公40左右，一娃没上学。美东地区
老公标准码工，我做small biz。这几年业务还不错，但不知道明年开始会怎样，预估
基本要close掉了。之后家庭收入基本靠老公一人。
现家庭资产有2m（含40w房子无贷）401k有40w，没有任何投资，前两年刚忙活生意去了
，没打理资产。只在国内存了一点p2p，去年有10%回报，今年有6%，但是综合汇率差，
基本没回报。
现在想做一些投资，让资产自己产生收益，问问大家有什么好的建议。lz不求高回报，
投资稳健第一，5-6%收益率即可。
目前打算：
1 换学区房 ：1m+贷款30w（这个贷款用7arm还是30年？）
2 mutual fund 投40
3 投资房 20（cash offer还是贷款？）
4 国内rmb p2p: 20( 以防老人急需）
5 家庭备用 20
投资小白 不知道这么配置是否合理，自住房是否比例太高（nj shorthill区域）
希望懂行的大侠指点一二。 |
|
n*****r
发帖数: 159 | 46 NJ shorthill 的房子至少得$1m。
其他的钱除了10万放在银行money market做应急外，
其他可以搞投资房（如果不怕出租麻烦的话）+ 买S&P Index Fund + 20-40万左右的
investment grade bond index fund。
[在 aivar (aivar) 的大作中提到：]
:我跟老公40左右，一娃没上学。美东地区
:老公标准码工，我做small biz。这几年业务还不错，但不知道明年开始会怎样，预估
:基本要close掉了。之后家庭收入基本靠老公一人。
:现家庭资产有2m（含40w房子无贷）401k有40w，没有任何投资，前两年刚忙活生意去
了，没打理资产。只在国内存了一点p2p，去年有10%回报，今年有6%，但是综合汇率差
，基本没回报。
:现在想做一些投资，让资产自己产生收益，问问大家有什么好的建议。lz不求高回报
，投资稳健第一，5-6%收益率即可。
:目前打算：
:1 换学区房 ：1m+贷款30w（这个贷款用7arm还是30年？）
:投资小白 不知道这么配置是否合理，自住房是否比例太高（nj shorthill区域）
:... 阅读全帖 |
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a***r
发帖数: 46 | 47 我跟老公40左右，一娃没上学。美东地区
老公标准码工，我做small biz。这几年业务还不错，但不知道明年开始会怎样，预估
基本要close掉了。之后家庭收入基本靠老公一人。
现家庭资产有2m（含40w房子无贷）401k有40w，没有任何投资，前两年刚忙活生意去了
，没打理资产。只在国内存了一点p2p，去年有10%回报，今年有6%，但是综合汇率差，
基本没回报。
现在想做一些投资，让资产自己产生收益，问问大家有什么好的建议。lz不求高回报，
投资稳健第一，5-6%收益率即可。
目前打算：
1 换学区房 ：1m+贷款30w（这个贷款用7arm还是30年？）
2 mutual fund 投40
3 投资房 20（cash offer还是贷款？）
4 国内rmb p2p: 20( 以防老人急需）
5 家庭备用 20
投资小白 不知道这么配置是否合理，自住房是否比例太高（nj shorthill区域）
希望懂行的大侠指点一二。 |
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n*****r
发帖数: 159 | 48 NJ shorthill 的房子至少得$1m。
其他的钱除了10万放在银行money market做应急外，
其他可以搞投资房（如果不怕出租麻烦的话）+ 买S&P Index Fund + 20-40万左右的
investment grade bond index fund。
[在 aivar (aivar) 的大作中提到：]
:我跟老公40左右，一娃没上学。美东地区
:老公标准码工，我做small biz。这几年业务还不错，但不知道明年开始会怎样，预估
:基本要close掉了。之后家庭收入基本靠老公一人。
:现家庭资产有2m（含40w房子无贷）401k有40w，没有任何投资，前两年刚忙活生意去
了，没打理资产。只在国内存了一点p2p，去年有10%回报，今年有6%，但是综合汇率差
，基本没回报。
:现在想做一些投资，让资产自己产生收益，问问大家有什么好的建议。lz不求高回报
，投资稳健第一，5-6%收益率即可。
:目前打算：
:1 换学区房 ：1m+贷款30w（这个贷款用7arm还是30年？）
:投资小白 不知道这么配置是否合理，自住房是否比例太高（nj shorthill区域）
:... 阅读全帖 |
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l***a
发帖数: 12410 | 49 did some calculation this morning:
suppose loan 120,000
now 30 fixed rate 5.125%, 7 arm rate 4.875%
1)
if choose 30fixed then
monthly pay 653.38
total pay 235,218.37
monthly interest 320.05
2)
if choose 7arm then in the first 7 years
monthly pay 635.05
monthly interest 301.72
3)
then after 7 years, the total principle left is
120,000-(635.05-301.72)*12*7=92,000
and compared to 30fixed total pay left is
235,218.37-635.05*12*7=181,874.17
there are 30-7=23 years left
4)
now the question is how much |
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t*****y
发帖数: 230 | 50 I got 3.875 at Wells Fargo for 7arm or 4.375 for 15 fixed at 10/20 |
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