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发帖数: 24 | 1 关键字: Bentonville,阿肯色州购房流程NWA (Fayettevill,Rogers,Springdale)
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Nov 10 01:17:34 2012, 美东)
NWA (Fayetteville, Bentonville)
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阿肯色州购房流程大体如下：www.ushome.biz
1.确定自己的购房需求
2.确定自己的购买能力, 申请并通过购房贷款Pre-Approval
3.聘请买方经纪人并沟通购房要求
4.买方经纪人提供房屋信息, 带领看房, 并提供分析比较数据
5.买方根据自己喜好和经纪人提供的相关数据分析做出决定
6.买方经纪人填写购房合同并由买方签字 (Purchase Offer and Contract)
7.提交购房合同给卖方经纪人
8.讨价还价(Counter Offer)，买卖双方签字，合同生效
9.买方交保证金 Earnest Money
10.买方正式申请贷款
11.做房屋检查并与卖方（代理）讨论检查报告中需要维修的项目
12.做房屋估价
13.买方在经纪人的陪同下做过户前房屋的最后的检查
14.购买住房保险 Home Insurance
15.过户拿钥匙
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1.确定自己的购房需求
有计划要买房子的朋友在和经纪人接触之前最好成先大致清楚理想房子的价格，位置，
学区，面积，院子大小，建筑年代，外部内部结构及材料。经纪人需要这些信息来帮您
找到最适合的房子。
2.确定自己的购买能力, 申请并通过购房贷款Pre-Approval
一些初次买房的朋友以为先找到合适的房子再去找贷款，其实不然。买房子不同于买其
它商品，因为金额巨大，大多数购房者都需要贷款。贷款 PRE-APPROVAL 的过程是银行
或者贷款公司为客户做贷款额度及偿还能力的一个评估. 如果通过了, 客人就拿到了
PRE-APPROVAL. 现在大多数卖方和其代理也要求购房者在递交购房合同的同时要递交贷
款PRE-APPROVAL。所以确定贷款没有问题，再去找房子是更明智的做法。当然对现金购
房的朋友，这一步可以省略。
3.聘请买方经纪人并沟通购房要求
地产经纪人都要学习相关课程并经过严格的考试获得执照才可以从业。他们有州房地产
委员会(Real Estate Commission) 法律的管理，也有地产经纪人协会(Realtor
Association) 的约束，是房地产行业的专门人才。在经纪人带你看房之前，一般要签
一个买方的代理协议。买方不用付佣金。按美国惯例卖方负责经纪人的佣金。
4.买方经纪人提供房屋信息, 带领看房, 并提供分析比较数据
合格的买方经纪人会根据你的购房要求帮你选择合适的房源，通过EMAIL和为您量身定
制的网站把信息发给您，并带你看房, 直到你满意为止。买方经纪人也会发给你最近售
出的和正在出售的有可比性（相同或接近的地区，房龄，面积，建材等）的房屋价格信
息以便你做决定。
5. 买方根据自己需求和经纪人提供的相关数据分析做出决定
很多买方在签定买房合同前都想知道自己的出价是否是卖方能接受的最低价格。作为地
产经纪人应该更多的以数据为依据给出自己的意见。最好的数据就是最近售出的有可比
性的房屋售价。
6. 买方经纪人填写购房合同并由买方签字 (Purchase Offer and Contract)
买方经纪人为买方提供市场分析, 协助买方决定出价。一般买方经纪人负责填写买房合
同并由买方签字。在买房合同中除价格外其它条款也很重要。请参阅'阿肯色州地产协
会标准购房合同解读'。
7. 经由双方经纪人买方提交购房合同给卖方
买方经纪人提交合同给卖方经纪人，由卖方决定是接受，拒绝，或修改合同（COUNTER
OFFER）
8. 讨价还价(Counter Offer)，买卖双方签字，合同生效
买方与卖方通过各自经纪人进行书面的讨价还价 (OFFER AND COUNTER OFFER). 如一方
接受了另一方的OFFER 或者COUNTER OFFER, 就意味着合同签定并生效.
9. 买方交保证金 Earnest Money
一般合同有规定, 在合同生效后几日内, 买方要交保证金. 保证金一般为房屋合同价的
0.5-1%。 保证金一般由卖方代理公司代为保管，并存入专项资金账户。 如房屋顺利过
户，该资金将被用于支付部分买方购房首付。如果最后没有过户，购房合同终止。如果
责任在卖方，该保证金会退还买方。如果责任在买方，该保证金会被全部或部分扣除。
10买方正式申请贷款
买方必须在合同规定的日期之前（一般为5天）正式递交贷款申请材料，并向银行或贷
款公司提供申请所需材料。贷款就象购买其它商品一样，一定要或比三家。也就是说购
房人应该同时向3-5家银行或贷款公司申请贷款。显而易见我们要选择同类贷款利息和
费用最低的。
11.做房屋检查并与卖方（代理）协商检查报告中需要维修的项目
由有执照房屋检查员（INSPECTOR）做房屋检查。如果检查有任何问题，可与卖方协商
修理或取消购买合同。房屋检查费$350.00左右。卖方不一定同意维修所有检查报告中
的项目，买方在此情况下有权取消合同。
12. 房屋估价 (Appraisal)
如果有贷款，贷款银行要由认证的第三方评估机构对房屋进行价格评估。如果买方现金
交易，建议买方也要自己安排价格评估。评估报告由认证的第三方评估机构提供。如果
评估价格比成交价格低， 可以和卖方协商价格。协商不成可以取消购买合同。一般普
通住房评估费用$350.00左右.
13.买方在经纪人的陪同下做过户前房屋的最后的检查
买主看一下现在的屋况和屋内的设施和做房屋检查时没有任何区别。
14.购买住房保险 （Home Insurance）
30万的房子每年保费在在$1000.00美金左右。如果有贷款，银行要求房主必须购买保险
。如果没有贷款，强烈建议房主购买保险。
15.过户拿钥匙(Closing)
过户时要携带驾照或身份其它身份证件，还要携带用于首付的支票(Certified Check)
。钥匙可能在签署完所有文件后拿到。有时要等待确认贷款已打入过户公司(Title
Company)帐户，有可能需要等待几个小时。过户一般都在上午进行，因为过户公司要在
当天去当地郡政府注册(Deed Register)。
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