W***e
发帖数: 178 | 1 我怎么看到有些房子不算（多数）， 有些房子算（相对较少）。当我去追问那些算进
去的，有的人赶紧改口说不算地下室的话是多少多少，跟tax record就吻合了。有些人
继续坚持，振振有词。还给我看appraisal report. 到底算不算。还有这个appraisal
report怎么出入那么大。我没量过，但肯定不会那么大。这种appraisal report是谁出
的，bank? 还是seller自己请人（所以向着他？）。夸大的有点离谱了，多出来近
1000SqFt. 这是怎么回事？ |
a*l
发帖数: 1915 | 2 地下室如果是建筑商盖的时候就完成了，就会写在appraisal report里面。如果是屋主
后来自己完成的，就不会写在里面。但是完成后，又卖了，新的评估报告就会记录这个
面积。详细的TAX ＲＥＣＯＲＤ 有写地下室多少面积，房间多少面积。
评估报告现在都是买主的贷款银行请评估员做的，是为了保护买主的贷款银行的利益。
现在评估员禁止和贷款专员或经纪人有沟通，除了问一下怎么进入房子以外。
有的评估员跟我说他们用皮尺去丈量外墙然后X２在减去高挑和车库的部分。所以面积是包括
你的墙的厚度。
你看多了，房子的面积可以感觉的出来的。 |
W***e
发帖数: 178 | 3 ok, 那以我最近看的一个房子为例。210 halverson way 30097
From Tax record:
Building area: 2,464 square feet
Basement Finished: 600
Basement unfinished: 400
From 所谓的 appraisal report：
Square footage: 3360
Basement Finished: 846
先不说小的出入。我感觉他们把basement算了两遍，即算入总面积又单独算一遍。我看
过这房，basement绝对没有800尺那么大。地面上的更不用说了。我质疑，他们还特坚
持。还有这房是first owner.从来没卖过。这appraisal report谁搞的？我的直觉就是
胡闹。要真是这样,也没人管？
积是包括
【在 a*l 的大作中提到】
: 地下室如果是建筑商盖的时候就完成了，就会写在appraisal report里面。如果是屋主
: 后来自己完成的，就不会写在里面。但是完成后，又卖了，新的评估报告就会记录这个
: 面积。详细的TAX ＲＥＣＯＲＤ 有写地下室多少面积，房间多少面积。
: 评估报告现在都是买主的贷款银行请评估员做的，是为了保护买主的贷款银行的利益。
: 现在评估员禁止和贷款专员或经纪人有沟通，除了问一下怎么进入房子以外。
: 有的评估员跟我说他们用皮尺去丈量外墙然后X２在减去高挑和车库的部分。所以面积是包括
: 你的墙的厚度。
: 你看多了，房子的面积可以感觉的出来的。
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a*l
发帖数: 1915 | 4 http://fmls.fusionmls.com/DotNet/Pub/EmailView.aspx?r=158818895
Tax record
building sqft 2464,
Basement full (It means the basement is the same size as the first floor)
basement sqft 1100 (根据你的资料，一部分完成了846，一部分是storage)
Building + finished basement-2464+846=3310
mls listing said 3305, 非常接近了。没觉得有什么问题啊。
appraisal report 3360 也是很接近了。
如果是卖主提供的appraisal report, 可能是 卖主从前做refinance 时候银行做的，
你要看那个报告时哪一年的。如果是最近的，也许是为了listing 做的，我们叫pre-
listing appraisal. 这样卖主心里有数。两者都没什么。
你可以拿皮尺绕着外墙自己量，如果要较真的话。 |
W***e
发帖数: 178 | 5 先谢谢你的回复。ok, 那就是说以后我再看到有地下室就得对它的面积小心了。我又看
到最近卖的一个房子 550 Lake Medlock Dr 30022. 这个是老老实实把总面积和地下室
分开写的吧。它的地下室好像是finished,对吧。它更大更新。才卖了350k. seller是不是在尽量夸大好让它值他们想要的370k. 你给客观评价一下。
【在 a*l 的大作中提到】
: http://fmls.fusionmls.com/DotNet/Pub/EmailView.aspx?r=158818895
: Tax record
: building sqft 2464,
: Basement full (It means the basement is the same size as the first floor)
: basement sqft 1100 (根据你的资料，一部分完成了846，一部分是storage)
: Building + finished basement-2464+846=3310
: mls listing said 3305, 非常接近了。没觉得有什么问题啊。
: appraisal report 3360 也是很接近了。
: 如果是卖主提供的appraisal report, 可能是 卖主从前做refinance 时候银行做的，
: 你要看那个报告时哪一年的。如果是最近的，也许是为了listing 做的，我们叫pre-
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a*l
发帖数: 1915 | 6 我们乔州的房子不是按照面积大小来卖的，从前MLS都不标示面积。其他州比如说佛州
就在listing里面会表示面积，而且明确写出price/sqft. 我们这里就没有。
乔州最近两年才开始跟着其他的州学，明确的标出面积，但是只是供买主参考而而已。
还是没有写出price/sqft.
另外，同样100呎，如果是地上的，对房子的价值就超过地下的100呎。评估员解释说是
因为地上的居住环境要好的多。
房子的学区不同，小区环境不同，房主不同对房子价钱的影响，房型的不同都超过面积
的影响。有客人确定同样价位和面积后，同一天去不同的城市看房子，这种感觉就尤其
强烈。同样的价钱，在人口稀少或者学区普通的地方就可以买到超大的房子，在人口繁
华或者学区非常好的地方可能就又旧又小。所以你要用同一个区域的房子相比，最好是
同一个小区的。
如果是自己卖的房子，他们的通常价位较高，但是房子状况可能很好。
如果是银行的房子，有时候就比较便宜。
银行在list 房子之前，很多都做lising appraisal. 但是appraiser只评估房子状况，
新旧程度，他们是不管房型，路冲那些东西的。我们都知道那些因素是对价格是有影响
的。所以appraisal price 和 market price 还是有差别的。
而且银行发现，有的listing agent 有时候为了尽快卖出，故意将房价压低。所以银行
就去找当地的其他经纪人给建议。叫做BPO (broker price opinion)就是请一个跟这个
房子不相干的经纪人为银行提供建议。
银行的人也许从来没有见过这个房子，他/她坐在俄亥俄的办公室，只是根据手头的资
料来考虑listing price和是否接受这个报价，所以难免会有误差。所以价格高高低低
的不会相同。 |
W***e
发帖数: 178 | 7 呵呵，很详细呀。BTW,我要是每个周末看一两次房子，对agent来说，算不算太频繁？
no request on weekdays.
【在 a*l 的大作中提到】
: 我们乔州的房子不是按照面积大小来卖的，从前MLS都不标示面积。其他州比如说佛州
: 就在listing里面会表示面积，而且明确写出price/sqft. 我们这里就没有。
: 乔州最近两年才开始跟着其他的州学，明确的标出面积，但是只是供买主参考而而已。
: 还是没有写出price/sqft.
: 另外，同样100呎，如果是地上的，对房子的价值就超过地下的100呎。评估员解释说是
: 因为地上的居住环境要好的多。
: 房子的学区不同，小区环境不同，房主不同对房子价钱的影响，房型的不同都超过面积
: 的影响。有客人确定同样价位和面积后，同一天去不同的城市看房子，这种感觉就尤其
: 强烈。同样的价钱，在人口稀少或者学区普通的地方就可以买到超大的房子，在人口繁
: 华或者学区非常好的地方可能就又旧又小。所以你要用同一个区域的房子相比，最好是
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a*l
发帖数: 1915 | 8 每个周末只有两天，你要是看两次，就是每天看了。不忙还行。 |
W***e
发帖数: 178 | 9 不是这个意思。anyway, in your experience, 看房子“多频繁”和在“多久”内搞定
房子是平均值
【在 a*l 的大作中提到】
: 每个周末只有两天，你要是看两次，就是每天看了。不忙还行。
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a*l
发帖数: 1915 | 10 看房勤的不见的买的快。有些客人好一阵子不联络，突然电话要去看某一间房，然后就
买了。原来自己都有在做功课。多做分析还是好。 |
