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发帖数: 34 | 1 你以为今天的楼市是史无前例吗？错，早在300年前的清朝早中期，就曾经出现过北京
房价暴涨的热潮。当时的清政府根本没有什么适应市场经济的管理办法，未能控制住房
价的上涨，导致清朝中后期的社会经济全面萧条，最终导致了王朝的崩溃。
王朝更迭
事情要从清军入关开始说起。
明朝算是中国历朝历代最硬气的王朝之一，如果提前南迁，以江南的富庶和民心，重新
组织起来，尚可再战。所谓“江东弟子多才俊，卷土重来未可知”。
然而南迁不符合“天子守国门”的核心价值观，谁提谁就是汉奸，所以无人敢提，直到
北京成为一座孤城，想走也走不成了。
平心而论，崇祯并不是一个亡国之君，初期的作为，甚至让晚明有了中兴的气象。但是
却没有天时地利人和。天时，遇到到了小冰河周期，农田歉收，大面积干旱，老百姓走
投无路。地利，一入关就是首都，来不及组织有效抵抗。人和，官民离心离德，早已大
厦将倾。
加上满清和李自成的组合拳，一个在东北正面战场高举高打，一个在内部四处游走。虽
然搞游击战的李自成率先入城，但还未来得及树立起共同信仰，自己就先腐化堕落战力
锐减。
一直在正面战场拼杀的满清抓住机会，山海关一站秒杀翻盘，成为天下共主，鼎定乾坤。
清军进城后，人口剧增，不仅住房紧张，安全也成了问题。面对庞大的被征服民众，清
政府觉得并不安全，不能混住在一起。事实上，汉人的反抗精神证明，他们想多了。
清军以征服者和铡刀的名义，对社会财富进行了重新分配，没有遇到一点障碍。他们占
领了明朝故宫，以及各级官员留下的豪宅，圈占了普通人家的宅子，把原住民全部赶到
外城，城内只允许旗人居住。
满汉分居
这种满汉分居的格局，从北京开始，成了满清一朝最基本的城市格局。今天，成都的宽
窄巷子已成为最著名的景点，其实这就是当年成都的满人所居住的“少城”的遗迹。历
史的吊诡就在这里，过去这里是征服者显示权贵的场所，今天成为普通民众的游玩之地。
满汉分居，在事实上形成了两种房屋产权制度。在体制内的，是满人，他们住在内城。
享有朝廷分配的内城住房。当然，这些都是抢来的，现在成了朝廷的。
在体制外的是其它民族，主要是汉族的居民，他们无权居住在内城，也无权享受政府分
配的住房，只有靠市场机制调节。因此，满清的房产制度就形成了计划和市场两种制度
并存的格局。
普天之下，莫非王土。满清建政之初，分配给旗人的宅子都是清政府所有，旗人只有居
住权没有所有权。但只要没有因犯罪而被收回，子孙均可居住，这就事实上改变了房屋
的所有权。
到了康熙朝，政府开始允许内城旗人之间进行房屋的买卖。这说明政府默认了房屋所有
权的改变，但这并不是真正意义上的产权，政府保留了犯罪则收回的权力。
到了雍正朝的时候，政府财政空虚，改革已经势在必行。由于原有分配房屋所有者都是
为清朝打天下的功臣的子孙后代，是强大的既得利益集团，指望他们掏银子买房子是不
现实的。但是新建房屋是可以的。
从雍正起，政府新建房屋由官兵购买或者租住，从获得房屋的旗人薪水中“扣奉”用于
后续的“盖房之资”。
“雍正改革”使得原有的政府分配房屋变成了政府经营房屋，同时也促进了房地产的计
划经济向市场经济的转型，政府也从中获利。
从雍正九年到乾隆七年，仅北京一地，陆续通过克扣俸禄卖出官房“七檩至三檩房共一
万一千三百七间半，作价银十四万四千七百二十九两四钱。业经满限交足”。
平均每间房12两白银，一两白银大约相当于人民币六七百元，也就是说大概每间房在
7000-8000人民币左右。
不过这样的住房，只有体制内的人才能购买，一般人没有资格购买。到了乾隆时期，这
个价格涨到了14两白银一间房，相当于八九千元人民币一间房。这说明，在这套制度实
施早期，体制内房产价格保持了相对的稳定。
房价暴涨
然而在完全实施市场经济的外城房地产市场，房地产价格却呈现出不断上涨的趋势。先
是在顺治初年，原来住在内城的居民被迁出，导致外城居住需求量猛增，市场供不应求
，卖家随意提高价格，动辄一涨就是几倍。
工科右给事中魏象枢在给皇帝的奏章中大声疾呼，“罄家所有不足以卜数椽之栖。”并
建议“祈天语申饬，令该管地方等官，概平一价，凡买者卖者典者赁者，各勿增减，共
相保恤，庶比屋可封，国本永固矣。”
他寄希望于最高统治者下达行政命令，把价格降下来，并把这事上升到了事关国本的地
位。
然而，皇帝陛下压根没听他的，只是批准用官地安置迁移居民，并未控制房价。原因很
简单，政府也需要钱啊！满清房屋契税是3%，价格越高，政府收入就越多。结果导致房
地产价格飞涨，连年翻番。
清华大学历史教授邓亦兵研究发现，顺治五年时外城房价为每间房6.5两，之后房价上
涨一倍，达到15.91两。到了康熙年间，已经涨到40.11两，是顺治年间的5倍。在雍正
、乾隆时期有所下降，但到了嘉庆时期，已经涨到了41.29两。
全面萧条
与官方视角中的康乾盛世完全不同的是，从经济活力来看，随着房地产价格的暴涨，整
个满清的社会经济陷入到了萧条之中，被学者们称为康熙萧条、嘉道中落、道光萧条。
日本学者岸本美绪指出，“（康熙前期）经济问题以全面物价下跌及与之相伴的滞销、
收入下降等不景气的形式出现在人们面前。”
吴承明先生认为，“将这一时期的萧条称为‘康熙萧条’较为恰当，它始于 17 世纪
30年代，持续长达半个多世纪。”
到了后来的嘉庆、道光年间，更是每况愈下。燕红忠综述前人研究指出：“史学界一般
将嘉庆、道光时期清朝的国势下衰称之为‘嘉道中落’，并将其根源主要归结于吏治的
腐败。而经济史学界则将注意力更多的放在鸦片战争前夕的白银外流、银钱比价等方面
，并将这一时期的经济下滑称之为‘道光萧条’”。
这一判断，也被第一次来到中国的西方外交使团，英国的马嘎尔尼使团所记录，他们亲
眼目睹了一个停滞的帝国，以及普通老百姓惊人的贫困和温顺以及麻木不仁。他们认为
，清朝就是一个泥足巨人，只需要轻轻一推就会被击倒。事实也果然如此。
然而伴随着萧条的，是各大城市房地产价格的不断上涨，和貌似繁荣的商业活动。有历
史学家以此来反击“萧条说”。却不知道，这只不过是那个年代的房地产泡沫而已。通
过制造泡沫来化解增长难题，难以打开新的发展通道，结果就是内卷和内衰。
文章由我是三甲第四名发布，欢迎留言交流。 |
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