t****g
发帖数: 35582 | 1 纯新手，最近LD毕业等等一些事情，所以得考虑买房的问题了。娃还小，所以4-5年之
内不太需要考虑学区的问题，
所以打算在适合投资出租的town买个condo，先自住个几年，看情况买好town的SFH，然
后把这个condo出租。
看了一些房子，同时做了一些调研，基本情况是这样:
一个2br, 1000 sqft的condo，1986年盖的，6层的大building，在Boston地区绝对算很
新的(我们苦呀)。
Short sale，要价$150K。
假设能拿下的话，这个complex里面(一共100户左右)，市场价格租金在$1600/month左
右，$1500很容易租掉，$1700+就难一点。
我大体上算了一下，不知道靠不靠谱。大家帮忙看一下:
从自住的角度看:
假设我down 30%，然后30yr fix 4.5%，rent 按照$1600算，房价假设不涨(这年头，不
继续跌已经不错了)，房租假设每年涨2%，
如果不买房，down pay加上每个月的principle拿去投资，收益率7%，interest抵税税
率35%。买和租大概26个月break even，小于
26个月租划算。
从以后出租投资的角度看，我是这么分析的:
付下去的downpay加上每个月投入的principle和定投一个基金做比较:
如果投资房子的话:
每个月的profit是rent - interest - HOA - tax，这个condo的HOA和tax比较高，HOA
一个月$447（除了电全包，东北部冬天heat支出
倒是不小)，tax因为asessement value比房价贵很多，一个月$235。然后每个月的
mortage付principle的那部分进入资产。condo也没有
什么大的maintance和其他cost，基本上都在HOA里面了。
所以收益率
= （rent - interest -HOA -tax) / ( downpay + mortage payment - interest)
按照房租，HOA每年都上涨2%计算，大概头7年每个月的回报率大概在1.32%左右，假设
平均每年2个月空置，大概13%左右吧，税前。
当然了，和定投基金比这个算比较高了，主要是因为买房才30%的downpay，相当于用了
3.3x的leverage，去掉leverage，其实也就是4%上下。但是做基金股票投资一个是用这
么高leverage的的风险比弄房子还是大，还有一个margin interest没有tax benefit，
即使能借到
这么大的margin的话。
还有一个就是如果买这个房的话，我还没想好做哪种loan。这个房子如果买下的话，我
们自己住最短可能一年(如果好区的房产开始涨价，rate上升，那就要下手买以后自住
的SFH了)，最长也不会超过5年，孩子大了要上学。这个房子比07年高峰期大概掉了40%
，如果以后能
涨点，价格合适我们就卖了，不好卖的话先出租着。
现在手头上能调动的cash大概250K左右，如果LD找工作还顺利的话household income能
增加到170K税前，我们这里好区的SFH大概要500-600K。从成本收益的角度看，自然是5
/1ARM或者7/1ARM最划算，然后5-7年后卖掉。我就怕如果5-7年后房子还不好卖，然后
rate因为通胀
飙升，那就不爽了。从cashflow的角度看，我倒也不需要卖了这个房子去买新房，这房
子down加上头几年的principle一共也没多少钱，就是怕rate涨了每个月mortage大涨搞
得我不得不掏cash把房子付清就比较难受。
大家给点建议吧。 |
f****i
发帖数: 20252 | 2 太长
如果你有250k的cash，不如花200kcash先去买个SFH。
【在 t****g 的大作中提到】
: 纯新手，最近LD毕业等等一些事情，所以得考虑买房的问题了。娃还小，所以4-5年之
: 内不太需要考虑学区的问题，
: 所以打算在适合投资出租的town买个condo，先自住个几年，看情况买好town的SFH，然
: 后把这个condo出租。
: 看了一些房子，同时做了一些调研，基本情况是这样:
: 一个2br, 1000 sqft的condo，1986年盖的，6层的大building，在Boston地区绝对算很
: 新的(我们苦呀)。
: Short sale，要价$150K。
: 假设能拿下的话，这个complex里面(一共100户左右)，市场价格租金在$1600/month左
: 右，$1500很容易租掉，$1700+就难一点。
|
n*******9
发帖数: 3244 | 3 自住与投资出租是俩会事。不用费哪么多心思。费也白费。反正你也没法租。要是知道
4-5年后肯定会买，不如用个7yr ARM省点钱。
【在 t****g 的大作中提到】
: 纯新手，最近LD毕业等等一些事情，所以得考虑买房的问题了。娃还小，所以4-5年之
: 内不太需要考虑学区的问题，
: 所以打算在适合投资出租的town买个condo，先自住个几年，看情况买好town的SFH，然
: 后把这个condo出租。
: 看了一些房子，同时做了一些调研，基本情况是这样:
: 一个2br, 1000 sqft的condo，1986年盖的，6层的大building，在Boston地区绝对算很
: 新的(我们苦呀)。
: Short sale，要价$150K。
: 假设能拿下的话，这个complex里面(一共100户左右)，市场价格租金在$1600/month左
: 右，$1500很容易租掉，$1700+就难一点。
|
e********t
发帖数: 9607 | 4 没仔细看，不过如果15万能买到的房子能租到1500，不用想这么多。
主要是short sale，15万能不能买到，还不要翻修，将来再次搬家会不会太折腾。
【在 t****g 的大作中提到】
: 纯新手，最近LD毕业等等一些事情，所以得考虑买房的问题了。娃还小，所以4-5年之
: 内不太需要考虑学区的问题，
: 所以打算在适合投资出租的town买个condo，先自住个几年，看情况买好town的SFH，然
: 后把这个condo出租。
: 看了一些房子，同时做了一些调研，基本情况是这样:
: 一个2br, 1000 sqft的condo，1986年盖的，6层的大building，在Boston地区绝对算很
: 新的(我们苦呀)。
: Short sale，要价$150K。
: 假设能拿下的话，这个complex里面(一共100户左右)，市场价格租金在$1600/month左
: 右，$1500很容易租掉，$1700+就难一点。
|
o*****d
发帖数: 609 | 5 需提醒一下，rent property 属于商务用房，非但mortgage interest不能免税，赢利
要交税。
【在 t****g 的大作中提到】
: 纯新手，最近LD毕业等等一些事情，所以得考虑买房的问题了。娃还小，所以4-5年之
: 内不太需要考虑学区的问题，
: 所以打算在适合投资出租的town买个condo，先自住个几年，看情况买好town的SFH，然
: 后把这个condo出租。
: 看了一些房子，同时做了一些调研，基本情况是这样:
: 一个2br, 1000 sqft的condo，1986年盖的，6层的大building，在Boston地区绝对算很
: 新的(我们苦呀)。
: Short sale，要价$150K。
: 假设能拿下的话，这个complex里面(一共100户左右)，市场价格租金在$1600/month左
: 右，$1500很容易租掉，$1700+就难一点。
|
d******1
发帖数: 709 | 6 能问一下吗?boston那个地区有150k的condo? 怎么看到的都是300k起的? |
w******n
发帖数: 767 | 7 150k的condo不会是黑人区的吧。
【在 t****g 的大作中提到】
: 纯新手，最近LD毕业等等一些事情，所以得考虑买房的问题了。娃还小，所以4-5年之
: 内不太需要考虑学区的问题，
: 所以打算在适合投资出租的town买个condo，先自住个几年，看情况买好town的SFH，然
: 后把这个condo出租。
: 看了一些房子，同时做了一些调研，基本情况是这样:
: 一个2br, 1000 sqft的condo，1986年盖的，6层的大building，在Boston地区绝对算很
: 新的(我们苦呀)。
: Short sale，要价$150K。
: 假设能拿下的话，这个complex里面(一共100户左右)，市场价格租金在$1600/month左
: 右，$1500很容易租掉，$1700+就难一点。
|
U********n
发帖数: 471 | 8 mortgage interest当然可以算作cost抵税。
【在 o*****d 的大作中提到】
: 需提醒一下，rent property 属于商务用房，非但mortgage interest不能免税，赢利
: 要交税。
|
m*****n
发帖数: 5611 | 9 这public school 5岁就上学了 4岁多你就得搬到学区等分配了 你都250k cash了 当然
直接奔好学区去了 两三年时间折腾condo还抵不上交易费
【在 t****g 的大作中提到】
: 纯新手，最近LD毕业等等一些事情，所以得考虑买房的问题了。娃还小，所以4-5年之
: 内不太需要考虑学区的问题，
: 所以打算在适合投资出租的town买个condo，先自住个几年，看情况买好town的SFH，然
: 后把这个condo出租。
: 看了一些房子，同时做了一些调研，基本情况是这样:
: 一个2br, 1000 sqft的condo，1986年盖的，6层的大building，在Boston地区绝对算很
: 新的(我们苦呀)。
: Short sale，要价$150K。
: 假设能拿下的话，这个complex里面(一共100户左右)，市场价格租金在$1600/month左
: 右，$1500很容易租掉，$1700+就难一点。
|
m*********y
发帖数: 582 | 10 15万现金拿下，作投资用，10万首付买single family自住，都不耽误
如果房市看跌，可以继续观望
这个condo有个硬伤，就是管理费太高，房子比较老了，以后维护还要涨价，房子本身
涨的空间不大了，比方说你用15万现金，假设房租1600-管理费400多-税200多=900，假
设空置一个月吧，毛估一年赚1万，利润大概6%多，15年回本。
【在 m*****n 的大作中提到】
: 这public school 5岁就上学了 4岁多你就得搬到学区等分配了 你都250k cash了 当然
: 直接奔好学区去了 两三年时间折腾condo还抵不上交易费
|
|
|
f****i
发帖数: 20252 | 11 15万可能难
【在 m*********y 的大作中提到】
: 15万现金拿下，作投资用，10万首付买single family自住，都不耽误
: 如果房市看跌，可以继续观望
: 这个condo有个硬伤，就是管理费太高，房子比较老了，以后维护还要涨价，房子本身
: 涨的空间不大了，比方说你用15万现金，假设房租1600-管理费400多-税200多=900，假
: 设空置一个月吧，毛估一年赚1万，利润大概6%多，15年回本。
|
D*******a
发帖数: 3688 | 12 5年内折腾condo不是很值
【在 t****g 的大作中提到】
: 纯新手，最近LD毕业等等一些事情，所以得考虑买房的问题了。娃还小，所以4-5年之
: 内不太需要考虑学区的问题，
: 所以打算在适合投资出租的town买个condo，先自住个几年，看情况买好town的SFH，然
: 后把这个condo出租。
: 看了一些房子，同时做了一些调研，基本情况是这样:
: 一个2br, 1000 sqft的condo，1986年盖的，6层的大building，在Boston地区绝对算很
: 新的(我们苦呀)。
: Short sale，要价$150K。
: 假设能拿下的话，这个complex里面(一共100户左右)，市场价格租金在$1600/month左
: 右，$1500很容易租掉，$1700+就难一点。
|
s********s
发帖数: 4011 | 13 自住可以抵税，出租的话收入要在一定范围之内才可以部分抵税
【在 U********n 的大作中提到】
: mortgage interest当然可以算作cost抵税。
|
b*******r
发帖数: 405 | |
t****g
发帖数: 35582 | 15 你不知道我们东北部的多么可怜，这1986年的房子是我看到的几乎最新的了。居然还看
到好几个1886年的在卖。
昨天自己查了下这个房子相关的property documents，现在的owner 2005年26万多买的
，估计已经哭死了:(
我肯定不会现金买，现在interest这么低，打算做个7/1 ARM，这样lock住的cash少一
点。自己住然后租个几年，7年以后
卖掉。如果去掉5% commission能平出我觉得就行了。
【在 m*********y 的大作中提到】
: 15万现金拿下，作投资用，10万首付买single family自住，都不耽误
: 如果房市看跌，可以继续观望
: 这个condo有个硬伤，就是管理费太高，房子比较老了，以后维护还要涨价，房子本身
: 涨的空间不大了，比方说你用15万现金，假设房租1600-管理费400多-税200多=900，假
: 设空置一个月吧，毛估一年赚1万，利润大概6%多，15年回本。
|
f****i
发帖数: 20252 | 16 一进一出损失10%
【在 t****g 的大作中提到】
: 你不知道我们东北部的多么可怜，这1986年的房子是我看到的几乎最新的了。居然还看
: 到好几个1886年的在卖。
: 昨天自己查了下这个房子相关的property documents，现在的owner 2005年26万多买的
: ，估计已经哭死了:(
: 我肯定不会现金买，现在interest这么低，打算做个7/1 ARM，这样lock住的cash少一
: 点。自己住然后租个几年，7年以后
: 卖掉。如果去掉5% commission能平出我觉得就行了。
|
t****g
发帖数: 35582 | 17 你是说closing cost?
【在 f****i 的大作中提到】
: 一进一出损失10%
|
f****i
发帖数: 20252 | 18 commision + tax + other closing cost
【在 t****g 的大作中提到】
: 你是说closing cost?
|
t****g
发帖数: 35582 | 19 Tax and other expense 自己去租房子的话也是帮人家附了。
我的考虑是到时候卖出去的价钱去掉commission，减去买入价，减去所有的expense，
相比自己租同样的房子划算就行了。
commision tax other closing cost
★ Sent from iPhone App: iReader Mitbbs 7.18 - iPad Lite
【在 f****i 的大作中提到】
: commision + tax + other closing cost
|
e********t
发帖数: 9607 | 20 涉及到卖出去的价格就难说了，假设你现在15万买了，三年后又26万卖了。。。
【在 t****g 的大作中提到】
: Tax and other expense 自己去租房子的话也是帮人家附了。
: 我的考虑是到时候卖出去的价钱去掉commission，减去买入价，减去所有的expense，
: 相比自己租同样的房子划算就行了。
:
: commision tax other closing cost
: ★ Sent from iPhone App: iReader Mitbbs 7.18 - iPad Lite
|
B****n
发帖数: 6452 | 21 如果两三个月内要住进去，最好别碰short sale。
【在 t****g 的大作中提到】
: 纯新手，最近LD毕业等等一些事情，所以得考虑买房的问题了。娃还小，所以4-5年之
: 内不太需要考虑学区的问题，
: 所以打算在适合投资出租的town买个condo，先自住个几年，看情况买好town的SFH，然
: 后把这个condo出租。
: 看了一些房子，同时做了一些调研，基本情况是这样:
: 一个2br, 1000 sqft的condo，1986年盖的，6层的大building，在Boston地区绝对算很
: 新的(我们苦呀)。
: Short sale，要价$150K。
: 假设能拿下的话，这个complex里面(一共100户左右)，市场价格租金在$1600/month左
: 右，$1500很容易租掉，$1700+就难一点。
|
l******o
发帖数: 8344 | 22 看上去租售比在BOSTON地区，绝对算高的了。 |
