q****r
发帖数: 2285 | 1 第一次需要卖房子，请问该如何找realtor,有哪些问题最好提前先讨论，先问。 该多
注意些什么。
另外他拿的%比例是可以讨价还价的还是必须遵守6%？
非常感谢。 |
s****i
发帖数: 519 | 2 经常听说的，如果是同一公司的agent之间成交，可以少半个到一个％，如果是dual
agent，可以再少一点点。你问问吧，6％就是一传统。 |
m**********j
发帖数: 8645 | 3 自己卖，不就省钱了吗
【在 q****r 的大作中提到】
: 第一次需要卖房子，请问该如何找realtor,有哪些问题最好提前先讨论，先问。 该多
: 注意些什么。
: 另外他拿的%比例是可以讨价还价的还是必须遵守6%？
: 非常感谢。
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n***a
发帖数: 1742 | |
q****r
发帖数: 2285 | 5 第一次，很多不懂，更重要的是，我们没这个时间。
【在 m**********j 的大作中提到】
: 自己卖，不就省钱了吗
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q****r
发帖数: 2285 | 6 再问一下，是不是找local的realtor比较好，因为他会知道这个附近的行情，和对买家
也可以回答很多问题。
还是无所谓， 只要有本州执照就都可以？
多谢。 |
E*A
发帖数: 10744 | 7 自己卖还是要付买方代理3%
【在 n***a 的大作中提到】
: 6%好贵怪不得好多人自己卖。
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f********o
发帖数: 2181 | 8 有的realtor卖房子自己只收1%或者一个flat fee
不过给buyer agent的那部分还是要3%或者2.5%
【在 q****r 的大作中提到】
: 第一次需要卖房子，请问该如何找realtor,有哪些问题最好提前先讨论，先问。 该多
: 注意些什么。
: 另外他拿的%比例是可以讨价还价的还是必须遵守6%？
: 非常感谢。
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E*A
发帖数: 10744 | 9 发信人: shisi (十四), 信区: Living
标 题: Re: FSBO经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Nov 15 16:10:55 2013, 美东)
房子卖完了，下午也懒得工作，坐下来写写经验教训吧，领包子的到包子贴下，有什么
问题在这个帖子下随便问。
房子10年买的，花了26万出头，刨去8000退税和rebate，25万出头，花1000多块重新铺
了二楼地毯，除此之外什么都没做。卖房之前曾考虑把厨房upgrade一下，当时我的买
房agent在聊天时建议说你做了upgrade人家不一定喜欢，要慎重考虑，事实证明她是对
的。卖房还特意嘱咐看房的人要脱鞋或者穿鞋套上二楼，就怕弄脏了三年来辛苦维护的
地毯，结果买家home improvement第一件事就是把地毯给掀了重新上。
自己卖房子很辛苦，这是我刚决定自卖的时候家居版给我的印象。两个月卖房下来确实
很辛苦，但主要是精神上的压力，怕买家变卦，怕agent玩猫腻，怕appraisal不过，其
实中间走的程序并不复杂。
先谈我买房的步骤
名词解释
mls - multiple listing service，就相当于房源的一个数据库，大的real estate网
站都是这个数据库的订阅者。只有licensed realtor才有资格把你卖房的信息加到这个
数据库里。对于有app的买家和经纪人，可能mls上线之后，几分钟之后他的手机就来提
醒了，我们买房的信息都是这么获取的
1.联系listing agent做mls, listing agent给你disclosure form和卖房的信息(出价
，commission等)给你填。填完之后和照片一起给listing agent。为这个mls,我们付了
400块钱。
2.mls上线，买房经纪开始给你打电话看房，买房经纪跟你谈的第一件事不是谁要买房
，而是你准备给他多少钱commission.有一个买房经纪上来要4%的commision,被我一口
回绝，结果假模假样的第二天装作带客户来看房，因为客户要求，然后找个理由，说钥
匙没找着，不看了
3.买房经纪谈拢之后，看房，讨价还价，签协议
4.ratified contract之后，home inspection,再讨价还价
5.你做各项检查,CL100啥的，这些检查是给买家的lender clear mortgage用的，很重
要，尽早做
6.买家律师会联系你或者你主动联系买家律师，如果你决定用买家律师，那么谈好各种
费用
7.收拾房子，等待closing,准备好wiring instructions。或者你接受支票的话，什么
都不用做
8.签字close
然后说说经验。先声明这这卖房的经验不会是放之四海而皆准，有时候是YMMV。
1.买房前务必找人做个home inspection，我们请了买房的inspector来看了一遍，因为
是回头客，因此收了75块钱不给report,他看到哪就当面说毛病，我做笔录。对自己房
子的问题有了解有助于应对将来可能的问题。卖房要面对的问题永远都是房子本身(除
了appraisal,这可能是唯一out of your control的东西)，其它程序上的东西是
nothing。这个inspection的副作用是你知道了自己房子的毛病，就成天提心吊胆怕买
家揪住不放。
2.home inspection之后找个相熟的contractor对每个指出的问题估个价，有些地方可
以修，有些地方不一定需要修。这个contractor需要在你卖房的过程当中stand by，你
随时可以找的。contractor作用很大，后面教训的时候会提到
3.要有listing agent给你做mls，并不需要门口贴个牌FSBO. 你没有卖房经纪给你找客
户，因此唯一能帮你吆喝的地方就是mls.我们卖房门口由始至终都没有贴牌，我们不喜
欢太高调，引一帮邻居来打探市场，最后卖不出去又引别人议论纷纷。
4.一定一定要照好卖房照片，尤其是你的卖点。我们搬家的时候把房子清了个空，光秃
秃的。我把在买房时候自己拍的前屋主的furnished的照片拿来用了一些，然后自己把
屋子后面带pond view的照片做了个HDR的处理。头天晚上mls上线，第二天早上7点第一
个电话就打进来了(最终的买家)，偶还在睡觉。
5.买一个key locker放在屋子门口留把钥匙，整个卖房过程当中最管用的就是这玩意了
，看房的时候告知密码就行了，省了不少力气，amazon上最便宜的那个肯定就是我买的
，20几刀，卖房子完了自己留着还有其它用处，best investment ever.
6.如果有相熟的经纪人，比如以前用过的买房经纪，看能不能拉拢过来当个consultant
,说我要买房了，可能会有问题问你，也可能没有问题问你，你能不能帮我解答，我给
你个一百两百的，这就相当于买个保险，碰到你完全handle不了的局面，你再把他转成
full time seller agent都可以。我找的就是我买房的经纪，但一分钱没给，因为我买
房的时候她赚了不少佣金，她不好意思说不。我总共也就问了她三个问题，都是求确认
，非求意见。
7.始终记住，跟买房经纪谈好价钱之后，他既为买家工作，也为你工作了，他和你是一
头的，这个绝对是真理。但是买家不多收你佣金，他只会希望这个deal成功，但不会为
你做任何事情，该做的事情还是你得去做，这就是为什么还需要#6.
下面谈教训
1.最大的教训就是我答应买家提早进驻装修。这个问题我来版上问过，基本都反对。最
后我为了"回馈"买家全价买房，还是答应了让他们进来做装修。结果事先说好只刷漆，
进来之后把整个屋子翻了个底朝天，铺地板，装地毯，upgrade厨房，还准备打掉一面
墙。有一天我看到他们突然停工了，进屋一看，slab foundation上有一道贯穿living
room的裂缝，我当时就觉得不妙。第二天买家经纪果然给我发信，说有structure
issue，quote了专业人士，说要9K。我回信说你们签了协议的要take home as is
before improvement，他们不理。这下我慌了神，连忙把之前准备好的contractor请来
。contractor一来，说这个很正常，50块钱搞定。我给了他150块钱糊了一下裂缝，然
后让他给买家直接打了一个电话解释，并且提供证明，还好这个contractor没有漫天要
价，不然他说1000我恐怕也会给。这事就这么解决了。当时是close钱4天，这几天我都
没睡好觉，怕买家揪住这个不放
2.敌不动，我不动，不要主动乱阵脚。卖房中间出现的另一个状况是，买家appraisal
第一次找wells fargo做没过，比contract price少了两万，我看到report，自己先慌
了，在argue的同时主动提到愿意降价5k,因为卖价比我的期望值高出不少，结果回家之
后LD说我处理得不对，买家没提降价你提个啥啊？最后证明她是对的，买家主动换了
lender,重新appraisal通过之后居然没有提这5K的事情！我不知道该感谢RP还是该感谢
买房经纪。我怀疑买房经纪在二次appraisal出来之前没有跟买家提，因为我跟买家经
纪的合同中写明了，只有最后成交价在298000，他才拿得到7K的佣金。
差不多也就这么多了，想到了就再写点。。 |
q****r
发帖数: 2285 | |
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E*A
发帖数: 10744 | 11 shisi的文章我在班上没找到，幸好以前存邮箱了
【在 q****r 的大作中提到】
: 太爱你了, EPA :)
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f****i
发帖数: 20252 | 12 "答应买家提早进驻装修"
这都行?
【在 E*A 的大作中提到】
: shisi的文章我在班上没找到，幸好以前存邮箱了
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E*A
发帖数: 10744 | 13 十四也说了大家都墙裂反对
【在 f****i 的大作中提到】
: "答应买家提早进驻装修"
: 这都行?
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f****i
发帖数: 20252 | 14 那是她狗屎运,只是碰到了一条小裂缝而已.
【在 E*A 的大作中提到】
: 十四也说了大家都墙裂反对
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f****i
发帖数: 20252 | 15 还主动要求降5K,运气真好
【在 E*A 的大作中提到】
: 十四也说了大家都墙裂反对
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n***a
发帖数: 1742 | |
