2000多亿房地产信托今年到期 - Military版

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2000多亿房地产信托今年到期
http://www.sina.com.cn 2012年01月16日 01:35 经济参考报微博
房地产集合类信托进入偿付高峰
2000多亿房地产信托今年到期
专家认为兑付风险总体可控
实习记者赵东东北京报道
随着限购、限价和信贷紧缩，房地产信托成为不少开发商的“救命稻草”，但风险
也逐步显现。中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托
到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约
3100亿元。
接受记者采访的业内人士表示，针对单个地产项目或低资质开发商的信托产品可能
率先出现兑付风险，但房地产信托多为流动性风险，兑付风险总体可控。
中金公司报告称，从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期
规模约1000亿元，其他季度到期规模350亿至500亿元。其中3月份是小高峰，到期规模
约220亿元；7月起至9月是到期大高峰，每月平均在300亿元以上。
房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础，但在现有的限购、限价和限贷等调控
措施下，房地产商销售回款速度放缓，难度增加。同时，银行借贷、资本市场融资等筹
资渠道受阻。对于即将进入集中兑付期的房地产信托而言，各种不利因素加剧了兑付风
险。
对此，北京大学房地产金融中心主任冯科对《经济参考报》记者表示，房地产信托
兑付风险确实存在，但房地产信托在整个地产融资额度中占比不大，不会造成大范围影
响。
中国人民大学信托与基金研究所所长周小明也对记者表示，对于房地产信托，不排
除个别项目出现流动性风险，但只要房地产业不大起大落，总体风险是可控的。
此外，房地产信托收益率走高反映出房地产商融资成本不断加大。数据显示，2011
年房地产信托平均预期年收益率从1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均预期年收益
率达10.08%。
用益信托研究员徐颖风对《经济参考报》记者表示，房地产信托收益率节节走高，
房地产商实际融资成本在15%以上。国泰君安研究报告称，由于银根不断抽紧，资金成
本高企，房地产信托资金成本也随之不断攀升。同时，房地产调控政策紧锣密鼓，开发
商资金压力陡增，房地产信托收益率也屡创新高，开发商的信托融资成本超过20%已成
为常态。
对于不同资质开发商的房地产信托兑付风险，中金公司报告称，一级资质开发商多
使用权益投资及贷款等方式的信托，等价于高息贷款，且自身项目多，融资渠道广，资
金可以周转腾挪，兑付风险相对有限；三级以下资质开发商多为项目公司，信托介入较
早，以股权融资为主，违约风险较高。
据了解，在房地产信托出现实质性兑付风险前，信托公司可通过延期、“发新补旧
”等方式缓解资金压力。而当房地产商确实不能按时兑付时，信托公司可通过以自有资
金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。
一位信托公司高管对记者说，除变卖抵押资产外，延期、发新补旧和找第三方接盘
只是说明信托产品存在流动性风险，而不是真正的投资风险。从以前的经验来看，全行
业出现兑付风险的可能性很小，但个别规模猛增、风险防控差的信托公司可能最先出现
偿付风险。

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