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发帖数: 61690 | 1 北京发明了多少种房子？
“光北京就有十七八种，全国得有三十多种”
从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房，到后来的经济适用房、廉租房、
两限房，以及“京七条”创造的“自住型商品房”，至少有十七八种住房品种并存于北
京普通商品房的体系之外。但这么多创造发明，却既没有遏止房价高涨的走势，也没有
改变普通人住房难的困境。
2013年9月19日，北京秋季房地产展示交易会上，正值中秋小长假，参观的观众络
绎不绝，人流如潮，冒雨打伞排队领票入场。
就在国家统计局宣布北京房价再度领涨全国的第二天，2013年10月23日，北京市住
建委出台了地方版的楼市调控新政“京七条”，意图稳住房价。
新政最大的创意是制造了一种新的住房品种—“自住型商品房”。它比周边的商品
房便宜三成，所有符合限购资格的市民都可以购买；当然，已经在保障房那边排着队的
家庭有优先权，并且5年内不能上市交易，卖的时候也得补上这一部分差价。
尽管2013年只剩下最后2个月，北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足够建造2万
套“自住型商品房”的用地，相当于一般年景下北京新房总成交量的1/5；明年的计划
更为庞大，5万套。
其实“自住型商品房”并不稀奇，北京的住房品种本来就琳琅满目—从早期的房改
房、外销商品房、央产房、军产房，到后来的经济适用房、廉租房、两限房，一大批名
目繁多的住房品种并存于普通商品房的体系之外。华远地产董事长任志强早在2005年就
做过统计调查，“光北京就有十七八种，全国得有三十多种”。
如今又添了“自住型商品房”这个新成员，试图为一个新的群体解决住房问题。相
较之前两限房、经济适用房的购房标准，其家庭资产审核门槛有所放松，更多人群被纳
入到低价购房体系之中。
叫什么名字并不重要。重要的是，同样面向中低收入或者不同夹心层的保障房、两
限房等推出经年，却并没有阻挡北京房价一骑绝尘地高涨，也没在多大程度上解决这些
群体住房难的问题。其症结何在？为什么还要创造出一种实质上并无新意的“自住型商
品房”？
“不得不做点事情”
10月25日，北京楼市新政发布后两天，放出了两个需要配建“自住型商品房”的地
块，一个在密云县，一个在门头沟区，都属于北京的远郊区。
“逼出来的。”10月29日，当某报记者问及“京七条”的出台背景时，任志强迅速
给出这四个字。
自从2012年6月份被限购政策压抑许久的刚需爆发之后，北京的新房价格已经实现
了连续16个月的同比上涨，最近6个月领涨全国，9月份依然是以高达20.6%的同比涨幅
位居首位。
“压力太大，他们不得不做点事情，最起码要有一个政治表态。”一位接近北京住
建委的业内人士告诉记者。
2013年年初，北京市承诺的房价控制目标是“新建商品住房价格与2012年价格相比
保持稳定”，如果“稳定”等同于“不涨”，这个目标显然已经很难完成。最近在接受
媒体采访时，北京住建委副主任王荣武坦承环比涨幅虽然低于同比，但也已经超过了6%。
一边是热度不减的房价，一边是咄咄逼人的住建部年底考核问责，整个2013年，北
京住建委倒是一直在动用行政干预等手段来控制房价。在前端，控制预售证的发放、价
格定得太高的楼盘拿不到预售证，早已是业内公开的秘密；在后端，限制住一些地块的
拍卖最高价，让开发商去竞拍配建的限价房或保障房的面积，以控制土地溢价，进而调
控未来的房价。
“自住型商品房”最终也是要通过土地竞拍上的一些手段来实现。根据《关于加快
中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，自住型商品住房用地，由房地产开发企
业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。
10月25日，北京楼市新政发布后两天，放出了两个需要配建“自住型商品房”的地
块，一个在密云县，一个在门头沟区，都属于北京的远郊区。位于密云县的44万平米的
地块给出的配建要求是“25000平方米的自住型商品住房，房屋销售限价为10500元/平
方米”，相当于该地块不到6%的面积。
毫无疑问，建在该地块上的“自住型商品房”最早也只能在一年后面市，即便有效
，拉低的也是一年后的房价。链家地产市场研究部张旭认为，本次新的调控措施中，既
带有表态性质，也有增加市场引导能力的实质行动。但整体来看，更多的是稳定房价预
期。比如，或许能引导一些急于购房又资金紧张的刚需阶层放缓入市计划。
难解供需矛盾统计意义上的房价存在拉低的可能性。2013年的北京房价调控目标明
确剔除了保障性住房的价格，而实质上归属于保障性住房名字中却包含“商品房”的自
住型商品房，很大可能将进入房价体系。
一年后，那些没有保障房购买资格、买商品房又捉襟见肘的“夹心层”能否真正受
惠于这个新的住房名目，一路向前的北京房价能否真正被拖住步伐，记者采访的业内人
士普遍表示悲观。
高策地产董事长陶红兵肯定了“京七条”为夹心层提供了一条可能的购房路径，但
他仍然认为这不能从根本上改变北京住房供需失衡的状况，也就不可能真正拉低房价，
反而可能加剧改善型住房的供需失衡。高策地产是一家浸淫北京市场多年的一手房代理
公司。
“北京的土地就那么多，自住型商品房的供地增加了，普通商品房的供地就会更加
紧张；而近几年北京的户均成交面积在逐年加大，这说明改善型住房的需求占比在不断
上升。这就会带来一种新的结构失衡和价格上涨。”他说。
即便是“自住型商品房”试图覆盖的中低收入购房者群体，其供需矛盾也很显著。
北京目前约有13万户家庭在轮候保障房，按照一般情况刚需占比八成计算，每年约有8
万户不享受保障资格的首次置业群体，远远超过北京计划推出的每年5万套“自住型商
品房”数量。
兴业证券分析师刘建刚根据北京新增常住人口测算出的住房需求约1500万平米，但
近3年北京平均新增住宅类用地997万方，“供求矛盾是北京市房价持续上涨的根源”。
“如果自住型商品房的供地特点比照刚刚推出的两块地，那么这项新政的效果将大
打折扣。”前述接近北京住建委的业内人士表示，“即便是夹心层，恐怕也很难接受门
头沟和密云这样的远郊住房；况且这两块地的配建比例只有5%左右，远低于20%－40%的
配建总计划。”
统计意义上的房价反而存在拉低的可能性。2013年的北京房价调控目标明确剔除了
保障性住房的价格，而实质上归属于保障性住房名字中却包含“商品房”的自住型商品
房，很大可能将进入房价体系。这是北京市政府所乐见的。
“政府把自己该做的事推给了市场” 保障房的建设规模逐年扩大，实实在在落地
的房子却总是抢破了头。
夹心层最担心的是，“自住型商品房”看起来跟前些年北京推出的两限房类似，实
质上可以视为一种变相的带有保障属性的住房产品，将来会不会仅仅是在建委系统中又
多了一种房屋的权属性质而已。
任志强告诉记者，根据土地性质、建房名目、建设单位的不同等因素，北京前前后
后出现过的房屋权属名目至少十七八种。比如，“房改房”就有“97”、“93”之分，
分别拥有97%和93%的产权；经济适用房也分成新老两大类，老的经济适用房没有上市交
易限制；甚至“私房”也有三四种不同前缀的分类。
具化到产权证上时，这些名目减少了一些，但也有近十种不同的证件。地方建委分
管的有商品房、经济适用房、私房、房改房、廉租房、限价房、安置房等，还有不归地
方建委处理的央产房、军产房。
寄望于保障性住房解决住房难题的人们，普遍的感受是“雷声大雨点小”，保障房
的建设规模逐年扩大，实实在在落地的房子却总是抢破了头，更不用提那些常年见诸报
端的保障房寻租案例了。
在中原地产研究部看来，新出台的“自住型商品房”销售价格比市场价低30%，即
使5年后再上市上缴30%的增值收益，依然会比以市场价购买的普通商品房具有更高的收
益率。如此同质的房源却有两套截然不同的操作体系，明显的利益驱使极易造成权力寻
租。之前经济适用房与限价房管理过程中就频现腐败。
一位不愿意具名的业内人士还特意指出，“京七条”事实上为部委、央企等建设福
利房开了一个名正言顺的口子。文件中有这样一段话：鼓励企事业单位和相关机构将自
有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转
化为自住型商品住房建设项目。“两年之后，你会发现，这个看上去很美的自住型商品
房很有可能就是一场没有开始的结束。”
“采用这种土地出让方式让开发商配建自住型商品房，实质就是政府把自己该做的
事推给了市场。”任志强指出，破解住房僵局，还是那句老话，“保障的归政府，市场
的归市场。”来源：南方周末 |
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