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发帖数: 24594 | 1 本报记者 卢元强 实习生 廖紫艳
“全国有6800万套空置房，中国住房市场的现状是总量已经过剩，一方面很多人没
有自己的房子，另一方面，还有很多人拥有许多空置房。”近日，中国企业资本联盟、
中华博士会主席杜猛接受《国际金融报》专访时表示，中国楼市已经出现典型的“生产
过剩”危机。
而华中师范大学公共管理学副教授定明捷的一项研究也表明，中国九成左右的非富
裕人群，无力依靠正常的劳动收入购买住房。
住房“生产过剩”
中国企业资本联盟旗下拥有华创地产研究院、8848城市研究院，中华博士会则拥有
超过1万名来自北大、清华、复旦[微博]等著名高校，以及中国中国一线企业的博士会
员。
中国企业资本联盟的研究显示，中国城镇商品房存量已经超过240亿平方米，全国
空置住房总量已经达到6800万套。“让人不解的是，这些空置住房中，保障性住房占有
相当大的比例。”杜猛评价说，这表明，中国的保障房政策出现了重大的偏差。
该研究显示，中国住宅市场出现的“生产过剩”表现为三四线城市住房严重供过于
求，以及一线城市贫富严重分配不公，以及诸多城市纷纷涌现的“鬼城”现象。
根据对中国多个三四线城市的调查，研究者们发现，这些城市目前商品房供应已经
严重供不应求。“比如说在中部地区某个四线城市，我们发现当地居民基本每个家庭都
有2套以上的住房，有的家庭有3套甚至5套也很常见，而没有住房的家庭几乎没有。即
使这样，这个城乡总人口不到70万的县级城市，目前在建的楼盘超过30个，未来2年内
将有超过5万套住宅上市供应。”另一方面，大量当地人由于外出打工经商，纷纷涌入
省会城市以及北上广等一线城市置业。
杜猛表示，这样的县级城市在中国具有普遍性，它表明三四线城市的楼市供应已经
严重供过于求。
而在以京沪为代表的一线城市中，这种供应过剩则表现得相当隐蔽。表面来看，全
国60多个房地产热点城市，近几年来，楼市一直很火爆。价格飙涨，供不应求，深夜排
队抢房，日光盘现象屡屡出现。但是根据调查发现，这些城市的买房者，超过半数以上
，基本上已经不是购买第一套住房。“在北京和上海这样的城市，比例更高，甚至超过
八成。”杜猛表示。
尽管政府出台了各种严格的限购措施，但是大部分的购买者都戏剧性地提供了符合
购买资格的各种手续。这些手续包括补交或者造假的社保、户籍等资料。很多购房者甚
至通过假离婚的方式来获得购房资格。
杜猛表示，这表明，在一线城市，出现了住房资源严重分配不公的两极分化，一方
面富人占据了大量的房源，并以此作为投资工具，另一方面，普通劳动者望房兴叹。正
是这种两极分化，掩盖了供应过剩的真实情况。
中国式“刚需”解密
来自华中师范大学公共管理学院的定明捷副教授，通过对多个城市购房者的购房方
式和动机进行调查，总结出非投资性购房的3种典型模式：小夫妻购房、打工回乡购房
、小城市进大都市置业等。
定明捷发现，“小夫妻购房模式”被媒体和开发商普遍认为是真正刚需典型。这种
模式通常是，大学毕业不久结婚的青年夫妻，在双方父母、甚至爷爷奶奶的资助下，支
付了大城市中购房的首付款。然后基本上用一个人的工薪收入还按揭，另一个人的收入
作为家庭开支。
“现在买房的年轻夫妻，基本上是这种模式。有的还因为还贷压力大，父母也跟着
还按揭。”定明捷表示。
“而中国在改革开放后，形成了历史上最大的人口流动潮。大量青壮年劳动力背井
离乡，外出打工或者经商。在他们所流向的城市，他们能够获得比老家高很多的收入，
但是那里的房价也比老家高得多。因此，外出打工和经商者，大部分选择了回乡置业。
他们是中西部地区三四线城市购房的主力军。”
调查发现，尤其是中西部县市一级，新开发的商品房，基本靠这个人群消化买单。
而不外出打工经商的留居者，获得新住房的途径主要源自单位集资建房，或者拆迁补偿。
而与大规模返乡购房相对应的，则是从小城市涌入大都市置业潮。“只要有条件，
在乡镇的，喜欢进县城买套房；在县城的，喜欢去省城买套房。县城和省城有条件的，
一定会选择北京、上海和广州区买套房。”定明捷表示，一方面，中国人自古以来中央
集权思想根深蒂固，认为有条件就进入中心城市置业是顺理成章的事情；另一方面，社
会公共资源集中于中心城市的现状，也导致有条件的公民向中心城市聚集。
定明捷表示，“人口从农村向城镇聚集，小城镇人口向中心城市聚集，这个趋势是
任何组织都无法逆转的。因此，政府目前施行的各种限购措施，也只能是临时救急。从
根本和长远来看，有魄力和执政智慧的政府，还是应该顺应潮流，并且因势利导。”
调查还发现，回乡购房和进城买房两种模式，都带来大量季节性空置。尤其是外出
打工经商者，在打工当地基本也会买房或者租房居住。返乡购房后，除了春节和家庭重
要时节，房屋基本上锁空置。 |
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