S******8
发帖数: 24594 | 1 本报记者 董映颉 北京报道
随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点
”的命运。
最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%
。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。
“这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买
力也许就会出现严重的结构性短缺。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报
》记者。
一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，
上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。
主力购房人群见顶？
“总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子
。”对于近几年各地人口结构的变化，北京科技大学教授、经济学家赵晓曾感慨道。
实际数据验证了赵晓的判断。研究报告显示，目前主力购房人群为25岁-49岁，
1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据，目前
80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。
同时，统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿
人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5
亿人。
“人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已
经发生改变，刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，近两年，人
口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促
成房地产在长周期上出现向下拐点。
以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20-39岁年龄的人数在2015年
后出现明显下行趋势，预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至
2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。
“据中原地产研究分析，在人口增速接近的情况下，年轻人比例越高，则购房需求
越稳定，而且更具可持续性。”中原地产研究总监刘渊指出。
以厦门与深圳为例，今年深圳房价暴涨，而厦门则在去年全国房价涨幅榜中位列第
一。第六次全国人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低。厦门的人口年
龄结构与深圳非常接近，人口年轻化程度明显优于其它城市。
不过，深圳与厦门只是个案，从第六次人口普查数据看，几乎所有城市都出现20岁
以下年轻人占比急剧减少的现象。
此外，过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到了大城市。
“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变，
同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说，但这样的人口红利已
经消失不见。
从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值
，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约3.14亿、2.5亿。
“中国城镇化高速增长期已经过去，目前农村人口向城镇的转移总量已较为有限。
同时，多数农村人口进城后的工资收入处于相对较低的水平，寄希望于城镇化拉动房地
产购买力不切实际。”东兴证券(40.26, 0.00, 0.00%)分析师郑闵钢指出。
十年后谁会买房
如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？
业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而
在计划生育制度下，大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有
一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供
应远远大于需求。
对此，天则经济研究所所长茅于轼[微博]甚至给出“年轻人可以先租房”的建议。
他曾断言，10年后中国的房子会大量地剩余，商品房供过于求，想卖都卖不掉。
民生宏观研究院执行院长管清友[微博]指出，人口结构拐点导致房地产需求高峰已
过，仅靠货币宽松政策无法逆转。
业内人士指出，从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素
出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在
1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。
在这样的人口变化中，中国楼市未来的需求总量仍存疑问。目前开发商以及决策层
，都在试图了解中国未来的住房需求潜力。
“从我们自己做的市场调研来看，目前刚需产品已出现了供大于求的局面，尤其是
保障性住房范畴的不断扩大，比如北京的自住房，这导致中低端的购买人群更倾向于购
买保障房，因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型全国性房企负
责人指出。
郑闵钢分析，由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在，造成房地产行业的非
理性繁荣。但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。
“随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35
岁以后则以改善型购房为主。”刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35
岁以下年龄段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段，按照刘渊的分析，这一部
分人的购房率也将大幅减少，这则意味着，改善型产品也将失去购买力。
除此之外，目前在很多三四线城市人口呈现净流出趋势。数据显示，在2010-2012
年期间，全国房地产平均价格上涨约10%的背景下，人口增速为负的15个三线城市中的
蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市房价逆势下跌。
“现在来看一线城市相对安全，但长远来看也未必，从我们监测到的数据来看，目
前北京、上海的人才外流现象也比较明显。”上述全国性房企负责人表示。 |
M*******n
发帖数: 10087 | |
b*****n
发帖数: 17570 | 3 三线小城市下跌，二线持平，几个一线城市还得涨二十年 |
v*******e
发帖数: 11604 | 4 租房不可行。因为租房人群小，为了最大限度榨取租金，租房价格必然非常高，高到不
合理的程度，高到还不如买房合算。 |
a****i
发帖数: 4783 | 5 ？需要租房人群少，供应多，怎么会导致住房价格非常高？
帝都的房价，一般是年租金的70-100倍，怎么租房就不如买房合算了？
【在 v*******e 的大作中提到】
: 租房不可行。因为租房人群小，为了最大限度榨取租金，租房价格必然非常高，高到不
: 合理的程度，高到还不如买房合算。
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a******d
发帖数: 332 | 6 这得小夫妻都是二代独生子女且结婚时两对父母四对祖父母都不在人世房子也没卖。
专家们瞎假设这种高难度可能性，还不如调查一下有多少(我估计主要是70后)家庭现在
就拥有多套住房，跟什么结婚刚需一点关系都没有。 |
a****i
发帖数: 4783 | 7 自宫杀婴政策是80年开始的，那时候假设夫妻平均年龄30，到2025年就平均70了，进入
大量死亡的区间，到2030年达到高峰，一年死亡1800万人，将是出生人口的两倍。
共产党杀婴，而且是选择性的杀汉族婴儿，局部地区人口比例失调，同治回乱必然再起
，两边对杀，应该可以把死亡率提高到2500万/年，局部地区十室九空，到时候一对夫
妻有10套房都有可能，
【在 a******d 的大作中提到】
: 这得小夫妻都是二代独生子女且结婚时两对父母四对祖父母都不在人世房子也没卖。
: 专家们瞎假设这种高难度可能性，还不如调查一下有多少(我估计主要是70后)家庭现在
: 就拥有多套住房，跟什么结婚刚需一点关系都没有。
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a*****y
发帖数: 33185 | |
L*****s
发帖数: 6046 | 9 一线城市就是香港这个样子。实体经济和科技企业完全被挤出去，留点金融服务业。 |
a*****y
发帖数: 33185 | |
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h*******u
发帖数: 15326 | 11 主要是户口上学制度，否则谁买房？
【在 a****i 的大作中提到】
: ？需要租房人群少，供应多，怎么会导致住房价格非常高？
: 帝都的房价，一般是年租金的70-100倍，怎么租房就不如买房合算了？
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y******1
发帖数: 572 | 12 只要房价上涨，1000倍也合算，买房租房双赢啊。
【在 a****i 的大作中提到】
: ？需要租房人群少，供应多，怎么会导致住房价格非常高？
: 帝都的房价，一般是年租金的70-100倍，怎么租房就不如买房合算了？
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s********i
发帖数: 17328 | 13 关键是买房增量，没有增量房地产就没有增长，政府就没法卖地，至于是路人甲把房子
卖给路人乙，政府最多收个税，与卖地比那是毛毛雨。 |
x********e
发帖数: 35261 | 14 这个假设没考虑人口流动的情况。大部分人买房都买在家门口。小孩出去上学工作，进
而在另一个城市定居的话，还是有买卖房的需求的。
16%
【在 S******8 的大作中提到】
: 本报记者 董映颉 北京报道
: 随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点
: ”的命运。
: 最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%
: 。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。
: “这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买
: 力也许就会出现严重的结构性短缺。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报
: 》记者。
: 一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，
: 上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。
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s****i
发帖数: 5144 | 15 关键是国内租房市场不规范，房东随意涨价，赶人怎么办？
【在 a****i 的大作中提到】
: ？需要租房人群少，供应多，怎么会导致住房价格非常高？
: 帝都的房价，一般是年租金的70-100倍，怎么租房就不如买房合算了？
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a*******m
发帖数: 14194 | 16 6套肯定是扯淡，但是需求减少，供给变多是肯定的。
涨不涨价，自己想 |
a*****y
发帖数: 33185 | |
a*******m
发帖数: 14194 | 18 绿地东北市场业绩断崖式下滑 上市恐受影响
新浪 时间：2015-06-06 13:10:02
李慧敏
销售大幅缩小，业绩呈断崖式下滑
关于绿地东北“在建项目全线停工”一事，问号仍没有打开。
5月23日有媒体披露《绿地东北铩羽 资金断流在建项目全线停工》。报道称停工源
于绿地旗下项目销售状况不理想，周转难以为继，导致资金断流，进而累及整个绿地东
北事业部和辽宁事业部所有项目。
令人不解的是，新晋中国地产龙头的绿地集团，缘何能眼睁睁任由东北市场恶化至
此？而绿地东北市场走进死胡同到底是什么原因？绿地未来在东北的战略是留是撤？停
滞的项目将做何处置？东北市场的现状是否会令绿地的上市进程蒙上阴影？
《中国经营报》记者调查发现，从2013年到2014年，绿地在东北业绩呈断崖式下滑
，也正是从彼时开始，在建项目陆续停工。东北市场或将成为绿地“烫手山芋”，面临
骑虎难下的局面。
有专业人士认为，绿地东北市场如此大的负面信息的披露，不仅使绿地未来做项目
开发、土地储备都增加了难度，而且会令绿地的上市进程充满更大的不确定性，甚至存
在功亏一篑的风险。对于绿地集团未来东北战略布局等问题，记者致函绿地总部，截至
发稿，未获回复。
东北市场销售大幅缩水
停工，对绿地来说应该是无奈的选择。与2007年开始高调进军东北市场时相比，愈
发难看的数字再也无法让绿地一如既往地保持强大气场。
以东北三个省会城市为例，来自克尔瑞的数据显示，2010年，绿地在沈阳和哈尔滨
创造了此后几年再无力企及的高点，当年销售额沈阳近8亿元、哈尔滨为3.34亿元。而
绿地在长春的销售高点晚了一年，但业绩较沈哈两地更为亮眼，2011年11.97亿元、
2012年13.2亿元。
冰火两重天。到2014年，沈阳销售额骤然掉落到0.98亿元，不及2013年5亿元销售
额的五分之一；哈尔滨由2013年的2亿元跌至2014年的0.35亿元；长春境况要稍好些，
与2013年1.32亿元相比，2014年的实现销售0.64亿元，仅缩水一半。
进入2015年，销售更是推不动也拉不动。沈阳几个项目销售人员的表述基本一致。
与此同时，绿地在东北储备的土地，开发推进也呈迟滞状态。
克尔瑞数据显示，2010年~2014年，绿地在东北总计拿地37宗共352万平方米。其中
超六成地块至今未开工，有23个地块处于“未开工、平整土地”或者“未开工、未动迁
”状态。全部开工的有10个地块，部分开工的有4个地块。
5年之内，绿地在沈阳共拿地62.7万平方米，其中大部分押宝沈阳全运板块。
借2013年沈阳举办十二运的契机和沈阳“大浑南”开发战略以及沈阳行政中心落地
等一系列利好消息，众多开发商大量投资浑南。
而2011年7月15日同一天，绿地便拿下沈阳全运板块8宗地，总面积达48.95万平方
米，为整个沈阳拿地总量的78%。
而沈阳行政中心南迁的计划无限期搁置，令诸多投资浑南全运板块的房地产开发商
期待落空。在浑南新区商品房大量空置，人气不旺，去化缓慢的环境下，绿地亦不可能
独善其身。
“同众多开发商一样，绿地在沈阳全运板块大量拿地，全运板块至今全无生机，短
期内难见回报。”沈阳当地一位机构负责人表示。
据了解，目前绿地全运板块的土地尚有4块全部未开工，一块部分开工，3块全部开
工。
而东北经济的持续滑坡，人口的大量外流，令绿地的东北项目被进一步套牢。
2013年下半年以来，东北地区经济增速持续下滑有目共睹。
按照第六次全国人口普查数据，东三省每年净流出的人口约200万人。东北三省中
，黑龙江和吉林都是人口净流出，辽宁仅有沈阳、大连两地每年有净流入人口20万人。
“东北流出人口多为高精人群，而流入人员多为刚刚毕业的大学生以及周边的农业
人口等等。”上述机构负责人表示，除却人口外流的数量，流出人口和流入人口两者之
间的综合差距也是巨大的。
绿地总部为何“见死不救”？
与东北市场一片萧索相对的，是绿地集团2014年物业销售的快速增长。
一份来自证券公司的报告显示，2014年，绿地重要的收入及利润来源为物业销售，
占2014 年营业收入的79.7%。公司实行高周转的开发模式，2014 年合约销售金额达129
.3 亿元，同比增长269%；合约销售面积为170 万平方米，同比增长378%，销售核心区
域包括海南(32%)、浙江(17%)、江苏(15%)、昆明(13%)、广西(11%)和上海(6%)。其中
，住宅占比78%，商业12%，办公10%。
公开数据显示，上述快速增长当中，东北市场完全没有贡献，而且 “亏本严重”。
为什么绿地集团会眼睁睁看着东北市场恶化至此？已成为中国地产龙头的集团总部
为何不出手相救？ 是不是意味着绿地将放弃对东北的期待？
“东北整体亏损严重，首先可能就是绿地集团不想救，先停着，等到房价涨到不亏
时再说。”克尔瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者。
“令绿地集团宁愿背负‘东北市场铩羽’如此严重的负面问题，还有一个原因。”
薛建雄表示，那个原因就是绿地项目在东北地区都有很多合作股东，在东北目前经济形
势下，这些股东亏不起，也没钱再投入。
“有得有失，得失相应。”薛进一步表示，本来在各地寻找合作股东一直是绿地低
价拿地的法宝，现在却似乎成了最大牵绊。
来自证券公司的报告则显示，绿地集团在千亿规模之后仍能保持高速增长，最重要
的原因是其有能力获得国内大量的低价土地储备。一方面源自拿地力度增强，另一方面
也是得益于其品牌效应。建造超高层的地标性建筑和大型的城市综合体有利于集团在城
市的知名度扩散，形成品牌效应，产城一体化是顺应城市功能演变、将房地产开发与城
市发展融为一体，容易受到地方政府青睐。从而使得绿地集团在从地方政府手中获取土
地资源方面具备较大的优势。
薛认为，这种与地方的合作导致后期开发成本上升，绿地项目利润摊薄。抗风险能
力也很低。多数三线以下城市房价还没回到10年高位，那就意味绿地在这些地方都可能
亏钱。
“从绿地目前的项目销售看，东北地区的份额明显要低于2010~2013年。或许这被
绿地理解为此类城市后续开发的容量有限，所以在后续拿地等方面也可能会弱化。”易
居研究院研究员严跃进表示，对于绿地东北的项目，如果确实是扶不起的阿斗，那么从
集团层面看，可能会放松关注程度，进而把投资重心转向其他重点城市。
“东北经济的下滑，是市场整体的问题，包括人口的净流出的问题，都是判断一个
市场非常重要的信号。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，短期之内企业也是
趋利避害的，继续加大力度并不是很容易可以扭转这种局面的，更多的是用时间来换空
间的做法。
严跃进认为，对于绿地而言，在追求上市的过程中，会考虑资产的规模和质量的因
素。那么如果东北地区的项目不畅销，这个时候放缓开发速度是最明智的。同时，从实
际情况看，绿地集团除了地产业务外，也积极做大消费等战略平台，对于其来说，地产
板块不会追求简单的规模扩张，而部分资金会从地产业务中流到其他板块中。
陈晟认为，对东北的操作的思路可能并不是绿地一家的思考，可能很多企业都在进
行城市重新的布局，会聚焦到16个城市或者60个城市，也就是一二线城市。对于一些前
景不明的城市，可能会保持一个谨慎的态度。
进退两难上市进程不确定性增加
事实上，从2014年开始，绿地的区位布局、土地储备已经向一二线城市收缩。
来自证券公司的报告显示，截至2014年年末，绿地持有土地储备达1433万平方米，
分布于长三角及南中国沿海地区具有地区经济重要性的主要城市的黄金地段。按照目前
的开发进度，现有的土地储备足够支持未来三至五年的发展需求。新增土地方面，公司
加大了一二线城市的投入占比，进一步优化区位布局。2014年公司在广西、上海、苏州
、昆明和海南一共新增了7个优质项目，土地储备增加约500万平方米。
东北乃至整个北方，均与优质项目无缘。
“客观地说，绿地东北市场的项目质量，与南方核心销售区几乎就没有可比性。”
一位来自浙江、在东北施工的建筑商表示，绿地的品牌在南方很响，产品质量也不错，
但在东北，质量问题“一抓一大把”。
囤地量大、项目停滞、去化困难……困境之下，绿地未来在东北的战略将会作何改
变？是否会撤出东北？
然而，撤出东北，对绿地来说并非易事。
“有那么多的问题需要解决，绿地撤离东北的可能性极小。”薛建雄认为，“估计
需要等政府出面给其他股东压力，把小股东权益清理出去。由绿地全资之后，绿地再想
办法化解。比如其他权利低价出去降低绿地成本，再亏就协商增容。”
薛建雄推测，清理股权肯定要走法律程序。因此接下来相当长的一段时间内，绿地
在东北将呈停滞状态，成为绿地版图上一块“烫手山芋”，拿不起放不下。
至于“东北停工”事件对绿地的后续影响，专业人士表示“不可谓不大”。
薛建雄认为，影响之一便是绿地拿新项目难度将大增。未来绿地在全国拿地将会变
得困难，而地方政府对于引进绿地顾虑亦会增加。
影响之二即绿地上市进程可能会增加更多的不确定性。
“东北的问题比较严重，肯定会影响绿地上市进程。”薛建雄表示，可以说绿地的
上市之路因此有功亏一篑的风险。
薛建雄表示，可以说绿地推倒了东北房地产多米诺的第一张骨牌，可能引发东北乃
至全国二三线市场的地产问题的全面爆发，“大多数三线以下城市都是这个状态，这种
状态极有可能波及全国。建议房企收缩到一二线，多持现金应对后期因难，压缩成本，
转型做持有经营型物业，内需增长很快，相应服务还很缺。”薛建雄表示。
陈晟则认为，东北市场还需要长期的经济振兴、结构转型、人口导入，短期房地产
项目要找到创新的点比如绿色的建筑、田园的建筑，跟年轻人创业的建筑适应性调整 ,
吻合市场供需规律的土地供应方法，也不能一概而论就没有机会，还是有特定项目的机
会，长期需要政府和企业一起去努力，来打破目前这种状态。 |
c*********d
发帖数: 9770 | 19 租房不是刚需。
等到房客感觉自己在大城市工作是给好吃懒做的房东打工，就会自动去小城市。
比如你在大城市，一个月拿2万，交1万房租，8千几险几金，最后落到手2千，吃饭1千5
，交通费1千，结果每月还倒欠500，你自然就会到工资较低但是开销更低的小城市。
所以房东也不傻，知道滥涨房租只会赚不到钱，就好像你卖100元一个鸡蛋一样，看上
去你很会卖，其实你是傻屄。
【在 s****i 的大作中提到】
: 关键是国内租房市场不规范，房东随意涨价，赶人怎么办？
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n*****n
发帖数: 1669 | 20 房价催命符。高铁先是每年杀掉9亿婴儿。然后拉低城市差别。
【在 a*****y 的大作中提到】
: 其实以后有高铁了，无所谓一线城市二线城市吧
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a****i
发帖数: 4783 | 21 放心，自宫杀婴政策已经深入民心，生两个就觉得很多了，小学招不到学生，老师们一
看自己的饭碗难保，抢夺生源都来不及，谁还在乎你什么户口？
【在 h*******u 的大作中提到】
: 主要是户口上学制度，否则谁买房？
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