d******r
发帖数: 865 | 1 这个版上有些人真好笑，我辛辛苦苦码半天字是为了湾区广大的买房一族能早日脱离苦
海，不想却动了他/她的奶酪，跑到站务那里告我打广告。好，我现在把app名字隐去，
反正大家都能搜到。看他/她又能出什么幺蛾子，火是纸包得住的么？徒增笑耳。
原文如下：
首先声明，本文绝非广告，本人也不是托。写这篇文章，只是想以亲身使用app购房的
经历给湾区还在为房子而发愁的兄弟姐妹们多指出一条路。如果您是土豪，请出门左转
。另外，本贴只介绍app本身，谢绝讨论湾区房市走向等种种其他。
从16年底，我和LD就开始了漫漫的湾区看房路。众所周知，由于湾区长期人多房少的事
实，造成了以下两个现象：1.再贵的房子都有人加价抢。2.condition再烂的房子都有
人要。（特指老中买家们target的热门地区）以上两点现象在我看来，把传统买方经纪
人在房产交易中的作用（看房，估价，讲价）大大弱化。金牌经纪人虽好，但你估价再
准，架不住别的买家任性加价；你对房子condition看得再清，架不住别的买家不管不
顾。什么选学区啊环境啊交通啊咱们老中买家个个都久病成医弄得比经纪人还熟。可以
说，现在买方经纪人最大的作用，体现在跟卖方经纪人的connection上面，湾区大量的
dual agent现象也侧面印证了这一点。说白了湾区现在要买房子除了比connection之外
就是拼票子。
这种反常的市场现象，催生了房产经纪app。在我看来，这个app只适用于旧金山，西雅
图，波士顿这类房价高，抢得狠的地区。这个app背后其实也是一家房产经纪公司，有
自己的broker和若干agent。但它的操作方式又有与传统买家经纪人有着很大区别：上
市的房子open house的时候买家自己去看，如果对房子感兴趣，可以通过app跟卖家要
disclosure package，然后app会根据disclosure给你简要指出房子的问题。如果买家
决定下offer，app会指定一个agent为买家下offer。如果offer被接受，这个app会带你
走完所有流程直到房子close。整个过程下来，买家绝大部分跟经纪人的交流是通过app
，email或电话，除了房子close时的final walk through，app的agent不会跟买家有任
何碰面的机会。这样就为他们节省了大量的时间和精力，从而保证他们能够同时多线
作战。因此每成交一个房子，这个app只收$2950的administration fee，从卖家那里得到
的comission(通常是房价的2.5%)会以cashback的方式全数返还给买家。也就是说，假如
你买的房子成交价是1.5m，那最后你从app那里能得到150*0.025-0.295约3万5千的
rebate。这笔钱说多不多，说少也不少。对工薪阶层来说，在竞价的时候手中多几万块
钱无异于掌握了很大主动权。我bid的头两个房子，最后竞价都是排名第二，搞得我欲
哭无泪。后来在youtube上看到这个app的广告，将信将疑地下载到手机，跟他们交流了
下感觉还不错，于是在第三个房子就大胆用了app，竞价时在自己最高心理价位的基础
上又加上两万，没想到竟然一举拿下，整个过程好像做梦一样。接下来就是close房子
的流程，这期间app显得比较迟钝，很多地方都是我push他们一步步往前走，因为贷款
很顺利，最后只花了3个星期就签字了。签字前两天app派了个人来做final walk
through，并不是为我下offer那个agent，而且walk through也流于形式，不过you get
what you pay for，我也没啥好说的。房子close一周以后，准时收到了他们承诺的
cashback，没有drama。顺带说一句，IRS有letter，买房agent给的rebate不用交税。
总的来说，如果使用得当，用app买房可以为买家省一笔不小的钱，这钱拿来竞价或装
修房子都是极好的。但是，想要省下这笔钱，买家自己需要做很多homework：open
house得自己看，disclosure得自己分析，（这一点特别关键，如果是有大问题的房子
我还是不建议用app，因为搞不好最后会填进去更多钱），房子close的时候也要自己花
费更多的精力。当然，咱们老中最不怕的就是学习，所以这些DIY的部分也不是啥难题
，而且说实在的，自己弄过一遍以后会更放心。也许有人会说，湾区也有不少华人
agent rebate很高。我觉得app和他们相比的优势在于agent都是土生土长的美国人，交
流更加professional。并不是我偏向白人，一开始我也是请的华人agent，但事实证明
在房地产这个圈子里面也是有隐形的肤色屏障的。当然，如果房子的listing agent是
华人，那游戏规则又改变了。
套用不知是海尔还是谁的一句话：科技改变生活。也许在不久的将来，继出租车、出租
房行业以后，传统的房产经纪人行业会迎来一场剧变，这个app的出现已经悄然拉开了
大幕，好戏还在后头。码这么多字不容易，希望觉得有用的兄弟姐妹赏个包子（手动捂
嘴） |
h**********g
发帖数: 153 | 2 前面你说需要给w9 才给你rebate? w9 上必须有你的ssn， 是这样吗？
【在 d******r 的大作中提到】
: 这个版上有些人真好笑，我辛辛苦苦码半天字是为了湾区广大的买房一族能早日脱离苦
: 海，不想却动了他/她的奶酪，跑到站务那里告我打广告。好，我现在把app名字隐去，
: 反正大家都能搜到。看他/她又能出什么幺蛾子，火是纸包得住的么？徒增笑耳。
: 原文如下：
: 首先声明，本文绝非广告，本人也不是托。写这篇文章，只是想以亲身使用app购房的
: 经历给湾区还在为房子而发愁的兄弟姐妹们多指出一条路。如果您是土豪，请出门左转
: 。另外，本贴只介绍app本身，谢绝讨论湾区房市走向等种种其他。
: 从16年底，我和LD就开始了漫漫的湾区看房路。众所周知，由于湾区长期人多房少的事
: 实，造成了以下两个现象：1.再贵的房子都有人加价抢。2.condition再烂的房子都有
: 人要。（特指老中买家们target的热门地区）以上两点现象在我看来，把传统买方经纪
|
U*****g
发帖数: 366 | 3 楼主辛苦，SF版少有的言之有物的好文，虽然我相信好的经纪人是一个App取代不了的
。 |
d******r
发帖数: 865 | 4 这个w9是我LD在弄，我不是很清楚。关于是否给w9才给rebate，你可以直接问他们。
【在 h**********g 的大作中提到】
: 前面你说需要给w9 才给你rebate? w9 上必须有你的ssn， 是这样吗？
|
d******r
发帖数: 865 | 5 谢谢鼓励。
完全同意你说的，用这个app买房主要是能节约一点钱，service比起花几万块请的经纪
人肯定差些。
就像我在文章里说的，you get what you pay for.就看你自己觉得这几万块钱花得值
不值了。
【在 U*****g 的大作中提到】
: 楼主辛苦，SF版少有的言之有物的好文，虽然我相信好的经纪人是一个App取代不了的
: 。
|
m**********j
发帖数: 610 | |
j******g
发帖数: 1098 | 7 支持一下楼主， 收藏你的帖子。
【在 d******r 的大作中提到】
: 这个版上有些人真好笑，我辛辛苦苦码半天字是为了湾区广大的买房一族能早日脱离苦
: 海，不想却动了他/她的奶酪，跑到站务那里告我打广告。好，我现在把app名字隐去，
: 反正大家都能搜到。看他/她又能出什么幺蛾子，火是纸包得住的么？徒增笑耳。
: 原文如下：
: 首先声明，本文绝非广告，本人也不是托。写这篇文章，只是想以亲身使用app购房的
: 经历给湾区还在为房子而发愁的兄弟姐妹们多指出一条路。如果您是土豪，请出门左转
: 。另外，本贴只介绍app本身，谢绝讨论湾区房市走向等种种其他。
: 从16年底，我和LD就开始了漫漫的湾区看房路。众所周知，由于湾区长期人多房少的事
: 实，造成了以下两个现象：1.再贵的房子都有人加价抢。2.condition再烂的房子都有
: 人要。（特指老中买家们target的热门地区）以上两点现象在我看来，把传统买方经纪
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h**********g
发帖数: 153 | 8 我去问这个app。不过我研究了一下, w9上可以填就只有ssn， 一般要给misc1099 让你
自己交税才会要你问w9, 这个一交税，30-40%就交给美国政府了。还是挺多的。你要
是能问问你ld，那最好了。
网站太烂了。啥也没用。
【在 d******r 的大作中提到】
: 这个w9是我LD在弄，我不是很清楚。关于是否给w9才给rebate，你可以直接问他们。
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d******r
发帖数: 865 | 9 W9有可能只是他们自己其他原因存底。反正这种买房agent的rebate肯定不用交税这是
IRS有定论的。
【在 h**********g 的大作中提到】
: 我去问这个app。不过我研究了一下, w9上可以填就只有ssn， 一般要给misc1099 让你
: 自己交税才会要你问w9, 这个一交税，30-40%就交给美国政府了。还是挺多的。你要
: 是能问问你ld，那最好了。
: 网站太烂了。啥也没用。
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l***z
发帖数: 58 | |
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L*******h
发帖数: 126 | 11 Just LOL,
You don't even understand difference between rebate and gift in tax term. |
Q***N
发帖数: 2972 | 12 Business Rebate不是Taxable Income，是不用交税的。
找你要W9，就会给你1099， 他们给你这笔钱是作为你的收入， report给IRS的.你会在
1099中MIX INCOME一栏里看到这笔钱的。 因为当作Rebate （不是收入）， 这是After
Closing Check， 算是mortgage Fraud， 是FBI负责调查的Federal Crime。给你
issue 1099， 并Report给IRS， 当调查Mortgage Fraud， 他们会辩解说是给你的
income，不是Rebate。
你会收到IRS让你补这笔钱的税（因为对方是按收入报告给IRS） 你报税可以按收入报
税，也可以按Business Rebate解释给IRS。 但是Rebate的话是mortgage fraud，是你
个人行为，和Broker方就没有关系了。 这就是为什么找你要W9，给1099的原因了。
after Closing Check有人做，但都是偷偷摸摸的做，银行其实也未必愿意管。 但贷款
是Federal监管的。 这么高调，被人举报是迟早的事。Broker在给自己留退路，但这个
退路能否行的通，还不好说。 |
d******r
发帖数: 865 | 13 很多人私信问我关于这个rebate需不需要交税的问题，统一回复下：
Simple answer is, 合法的rebate肯定不需要交税，参考以下link：
https://ttlc.intuit.com/questions/2910212-as-a-real-estate-agent-i-rebated-
part-of-my-commission-to-the-buyer-after-the-close-of-escrow-by-writing-him-
a-check-am-i-required-to-issue-a-1099-form-to-the-buyer
IRS关于这个问题ruling的信件：
https://www.irs.gov/pub/irs-wd/0721013.pdf
关于QUINN所说的这个app给的rebate是不是mortgage fraud是另外一个问题，与交不交
税无关。不可能说交税了这笔钱就从非法变成合法的了。
另，因为我也不知道他们和lender有没有沟通过rebate这个事情，所以文章没提，不代
表一定没有。 |
Q***N
发帖数: 2972 | 14 这么高的rebate，没有哪个lender会批准的，所以就不用想没说也可能批准。银行
批准需要签字的文件，买家和给rebate的broker签字后给银行批准。
要W9给1099不是为了自己存档，是按收入报给IRS的。你可以解释给IRS这笔钱是
business rebate，不用缴税。所以mortgage fraud是你个人的事，broker不知道，因
为broker已经report是按收入报告给给IRS的。 |
p*******g
发帖数: 178 | |
L*******h
发帖数: 126 | 16 intuit 的言论 看看就算了， intuit自己都不对单个case负责
IRS的letter我还真看了一下， 我还真看了一下这个IRS的letter
him-
【在 d******r 的大作中提到】
: 很多人私信问我关于这个rebate需不需要交税的问题，统一回复下：
: Simple answer is, 合法的rebate肯定不需要交税，参考以下link：
: https://ttlc.intuit.com/questions/2910212-as-a-real-estate-agent-i-rebated-
: part-of-my-commission-to-the-buyer-after-the-close-of-escrow-by-writing-him-
: a-check-am-i-required-to-issue-a-1099-form-to-the-buyer
: IRS关于这个问题ruling的信件：
: https://www.irs.gov/pub/irs-wd/0721013.pdf
: 关于QUINN所说的这个app给的rebate是不是mortgage fraud是另外一个问题，与交不交
: 税无关。不可能说交税了这笔钱就从非法变成合法的了。
: 另，因为我也不知道他们和lender有没有沟通过rebate这个事情，所以文章没提，不代
|
L*******h
发帖数: 126 | 17 " as concluded above, a payment or credit at closing
represents an adjustment to the purchase price of the home and generally is
not
includible in a purchaser’s gross income. "
IRS Letter 最后的结论是有 『general的』， 并且是有前提的 『a payment or
credit at closing
represents an adjustment to the purchase price』
并且 IRS 在 Letter 中 提供的2个 例子还阐释了 「general 的rebate」
Situation 2 of Rev. Rul. 2006-27, 2006-21 I.R.B. 915, involves a nonprofit
corporation
that provides down payment assistance towards the purchase of homes to low-
income
individuals and families. The ruling holds that down payment assistance
received by a
home purchaser represents a rebate or an adjustment to the purchase price,
and, as
such, is not included in a purchaser’s gross income.
Rev. Rul. 76-96, 1976-1 C.B. 23, as modified by Rev. Rul. 2005-28, 2005-1 C.
B. 997,
involves a manufacturer of automobiles that paid rebates to its retail
customers who
purchased or leased new automobiles. The ruling holds that a rebate is not
includible in
a customer’s gross income; but rather, represents an adjustment to the
purchase price
of the automobile.
注意
例子1 中的关键词 NON PROFIT
例子2中 的 买车 rebate （这才是general 的 rebate 概念）
那么 普通/正常的房屋交易中 buyer "rebate/cashback" 到底如何TAX 就要 看是
否 满足这个前提
a payment or credit at closing
represents an adjustment to the purchase price』
【在 L*******h 的大作中提到】
: intuit 的言论 看看就算了， intuit自己都不对单个case负责
: IRS的letter我还真看了一下， 我还真看了一下这个IRS的letter
:
: him-
|
r*****n
发帖数: 753 | |
s****s
发帖数: 2163 | 19 你的理解不需交税大概是对的。他们跟你们要w9肯定是错的。既然要了w9， 他们一定
会给你misc 1099 的。当时就不该给他们w9.
他们这样就是把risk 和 证明不要交税的事留给了你，或者你的cpa。
him-
【在 d******r 的大作中提到】
: 很多人私信问我关于这个rebate需不需要交税的问题，统一回复下：
: Simple answer is, 合法的rebate肯定不需要交税，参考以下link：
: https://ttlc.intuit.com/questions/2910212-as-a-real-estate-agent-i-rebated-
: part-of-my-commission-to-the-buyer-after-the-close-of-escrow-by-writing-him-
: a-check-am-i-required-to-issue-a-1099-form-to-the-buyer
: IRS关于这个问题ruling的信件：
: https://www.irs.gov/pub/irs-wd/0721013.pdf
: 关于QUINN所说的这个app给的rebate是不是mortgage fraud是另外一个问题，与交不交
: 税无关。不可能说交税了这笔钱就从非法变成合法的了。
: 另，因为我也不知道他们和lender有没有沟通过rebate这个事情，所以文章没提，不代
|
s****s
发帖数: 2163 | 20 99% 是不会跟lender 沟通的。至于是不是fraud，lender会不会管，那是另外的事了。
him-
【在 d******r 的大作中提到】
: 很多人私信问我关于这个rebate需不需要交税的问题，统一回复下：
: Simple answer is, 合法的rebate肯定不需要交税，参考以下link：
: https://ttlc.intuit.com/questions/2910212-as-a-real-estate-agent-i-rebated-
: part-of-my-commission-to-the-buyer-after-the-close-of-escrow-by-writing-him-
: a-check-am-i-required-to-issue-a-1099-form-to-the-buyer
: IRS关于这个问题ruling的信件：
: https://www.irs.gov/pub/irs-wd/0721013.pdf
: 关于QUINN所说的这个app给的rebate是不是mortgage fraud是另外一个问题，与交不交
: 税无关。不可能说交税了这笔钱就从非法变成合法的了。
: 另，因为我也不知道他们和lender有没有沟通过rebate这个事情，所以文章没提，不代
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g******4
发帖数: 160 | 21 给after closing rebate为什么会跟mortgage fraud扯上关系？ |
r******l
发帖数: 10760 | |
Q***N
发帖数: 2972 | 23 我自己做salesperson也不在意这些，只知道我的Broker不同意after closing check。
我第一次遇到这个问题是几年前我考Broker执照时的练习题，考试时又考了这一题，
我觉得DRE对这一条还是很强调的， 所有的Broker应该都知道这一条。
的确比较难理解，我也是请教同行和loan broker知道一些皮毛。举个例子，你买房的
合同价格是100万，你用这个合同申请贷款，银行也根据这个合同来批准贷款。 而你有
2万美元的after closing check没有和银行说。 你买的房子的实际价格是98万，相当
于虚报房价申请贷款。另外申请贷款时银行会审核买家的assets，要求所有的首付/
closing cost都是来自买家本人， Gift Money也有严格的审核。 After Closing
Check相当于买家隐藏了来自卖家或Agent的钱，这部分钱并不是买家自己的。
其实银行本身自己未必在意，只要你符合贷款条件，贷款几个月之后又都卖给2房了。
但是银行有Federal的监管， mortgage fraud是federal crime。的确有人做，但是都
是偷偷摸摸地做。这么高调，被举报只是迟早的事。 我觉得Broker要W9， 出1099就是
为了给自己留后路，到时可以争辩说自己给的是income， mortgage fraud是买家自己
的事，broker不知情。
Rebate是合法的，但是必须银行批准，放在Escrow里 close时用。金额不高的话cover
一些non-recursive closing cost， 签字的文件给银行，一般银行能批准。 昨天有位
Loan Broker通知我，说现在有一家银行同意Rebate up to 1%放在closing里。这应该
就是算银行批准很高的。我们准备签字的文件给银行都是“closing credit up to
xxxx" 具体的数字银行说了算。 银行同意了就没有问题，直接放在escrow里直接用掉
就可以了。
【在 g******4 的大作中提到】
: 给after closing rebate为什么会跟mortgage fraud扯上关系？
|
L*******h
发帖数: 126 | 24 断断续续 接着写吧
先讲 . 第2个CASE， Biz Model : buyer - car dealer - car manufacturer
Rebate is issued by manufacturer , not dealer,
so the buyer rebate impact for Tax parties :
Car Manufacturer: rebate deducted from Net Sales ,
Car Dealer: Commission from Manufacturer, no impact
Buyer: no need to pay tax for rebate,
Because
this is essential your money,
you paid to manufacturer ( dealer is kind of their independent sales)
kind of "partial refund" for a purchase
This is a totally different biz model as real estate transaction.
is
【在 L*******h 的大作中提到】
: " as concluded above, a payment or credit at closing
: represents an adjustment to the purchase price of the home and generally is
: not
: includible in a purchaser’s gross income. "
: IRS Letter 最后的结论是有 『general的』， 并且是有前提的 『a payment or
: credit at closing
: represents an adjustment to the purchase price』
: 并且 IRS 在 Letter 中 提供的2个 例子还阐释了 「general 的rebate」
: Situation 2 of Rev. Rul. 2006-27, 2006-21 I.R.B. 915, involves a nonprofit
: corporation
|
L*******h
发帖数: 126 | 25 接着说 IRS 的第一个 CASE
Real Estate Biz model : Buyer - Buyer Broker / Charity Broker - Seller
Broker - Seller
biz Cash Flow / Tax wise ；
Seller : investment gain = sale price - closing cost - broker commission
(buyer + Seller) - original requisition price, pay tax if taxable
seller Broker: net gain (tax basis) = commission received - listing
cost - office cost ,
Buyer Broker: net gain (tax basis) = commission received - office cost
,
if Charity represent as buyer broker =
(1) Charity does not pay tax for money received
(2) If Charity gives money to you, it is considered as a "gift" , it is
still tax-exempt, because generally donor are responsible for the gift tax,
and in this case, donor is charity
Because whether Charity give that money to you or other people, it doesnt
matter for IRS, and it is always tax-exempt.
That is why IRS list this as a special clause to guide this situation
【在 L*******h 的大作中提到】
: 断断续续 接着写吧
: 先讲 . 第2个CASE， Biz Model : buyer - car dealer - car manufacturer
: Rebate is issued by manufacturer , not dealer,
: so the buyer rebate impact for Tax parties :
: Car Manufacturer: rebate deducted from Net Sales ,
: Car Dealer: Commission from Manufacturer, no impact
: Buyer: no need to pay tax for rebate,
: Because
: this is essential your money,
: you paid to manufacturer ( dealer is kind of their independent sales)
|
s******g
发帖数: 61 | 26 re
【在 d******r 的大作中提到】
: 这个版上有些人真好笑，我辛辛苦苦码半天字是为了湾区广大的买房一族能早日脱离苦
: 海，不想却动了他/她的奶酪，跑到站务那里告我打广告。好，我现在把app名字隐去，
: 反正大家都能搜到。看他/她又能出什么幺蛾子，火是纸包得住的么？徒增笑耳。
: 原文如下：
: 首先声明，本文绝非广告，本人也不是托。写这篇文章，只是想以亲身使用app购房的
: 经历给湾区还在为房子而发愁的兄弟姐妹们多指出一条路。如果您是土豪，请出门左转
: 。另外，本贴只介绍app本身，谢绝讨论湾区房市走向等种种其他。
: 从16年底，我和LD就开始了漫漫的湾区看房路。众所周知，由于湾区长期人多房少的事
: 实，造成了以下两个现象：1.再贵的房子都有人加价抢。2.condition再烂的房子都有
: 人要。（特指老中买家们target的热门地区）以上两点现象在我看来，把传统买方经纪
|
L*******h
发帖数: 126 | 27 如果 buyer broker 不是 charity 呢
1. Buyer broker treat "buyer rebate" as advertising Cost, to reduce
their own tax basis, and report this rebate/buyer info to IRS to prove such
cost,
So, Broker tax basis = commission - office cost - cashback (
advertising cost)
Buyer should have additional tax income to report tax basis =
cashback received
If buyer doesnt report this cashback, IRS is LOSING Money, and will
go after either party and to see who is in fault.
Since Broker already report Buyer info during their tax return,
and already fulfilled their obligation,
Now it is buyer's risk to convince IRS why nobody owe IRS's tax
money. |
L*******h
发帖数: 126 | 28 2. 那到底有没有可能真的不交税呢，
有，如果broker 自己付清IRS 的tax， 私下 under table 返给buyer cash,
至于这算不算 gift ,到底应不应该交税，咱就不讨论了
至少 IRS 的账面上 交易 tax都有add up, audit不出什么毛病，也不会去管under
table这些小事
那会不会真有 broker 如楼主所说，
某 APP 自己抗了3万 income的 tax ， 还给buyer 退了 27000 ？
3万 income的tax 至少都要5K了， 交完IRS， 还倒贴2K块， 比charity 还 charity
你信吗？
反正我老是不信的
such
=
【在 L*******h 的大作中提到】
: 如果 buyer broker 不是 charity 呢
: 1. Buyer broker treat "buyer rebate" as advertising Cost, to reduce
: their own tax basis, and report this rebate/buyer info to IRS to prove such
: cost,
:
: So, Broker tax basis = commission - office cost - cashback (
: advertising cost)
: Buyer should have additional tax income to report tax basis =
: cashback received
: If buyer doesnt report this cashback, IRS is LOSING Money, and will
|
L*******h
发帖数: 126 | 29 说到最后， 给大家贡献点干货
IRS 明确说了， Broker的 buyer rebate is Not include in your basis
最后送给楼主 4 句话
1. 建议回头看看自己的tax， 不要偷鸡不成蚀把米，
2. 下次好为人师之前， 好歹咨询一下CPA ， 学点常识， 不要无心害了别人
3. rule of thumb, 太美好的事情 多是陷阱
4. 口口声声这个可笑，那个诬陷你是托， 既然流程记录的无比详细，不妨公布下 自
己大概 买的时间和 ZIP， 才能稍微有点公信力
https://www.irs.gov/publications/p17/ch12.html#en_US_2011_publink1000172048
Down payment assistance. If you purchase a home and receive assistance
from a nonprofit corporation to make the down payment, that assistance isn’
t included in your income. If the corporation qualifies as a tax-exempt
charitable organization, the assistance is treated as a gift and is included
in your basis of the house. If the corporation doesn’t qualify, the
assistance is treated as a rebate or reduction of the purchase price and isn
’t included in your basis.
charity
【在 L*******h 的大作中提到】
: 2. 那到底有没有可能真的不交税呢，
: 有，如果broker 自己付清IRS 的tax， 私下 under table 返给buyer cash,
: 至于这算不算 gift ,到底应不应该交税，咱就不讨论了
: 至少 IRS 的账面上 交易 tax都有add up, audit不出什么毛病，也不会去管under
: table这些小事
: 那会不会真有 broker 如楼主所说，
: 某 APP 自己抗了3万 income的 tax ， 还给buyer 退了 27000 ？
: 3万 income的tax 至少都要5K了， 交完IRS， 还倒贴2K块， 比charity 还 charity
: 你信吗？
: 反正我老是不信的
|
L*******h
发帖数: 126 | 30 恩，
QUINN兄其实说的没错，至少on paper，
操作上 因为对lender 没有实质危害 （buyer got extra asset, so lender's loan
is more safer)
有些grey area 官不举民不究，大家都睁只眼闭只眼
。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 我自己做salesperson也不在意这些，只知道我的Broker不同意after closing check。
: 我第一次遇到这个问题是几年前我考Broker执照时的练习题，考试时又考了这一题，
: 我觉得DRE对这一条还是很强调的， 所有的Broker应该都知道这一条。
: 的确比较难理解，我也是请教同行和loan broker知道一些皮毛。举个例子，你买房的
: 合同价格是100万，你用这个合同申请贷款，银行也根据这个合同来批准贷款。 而你有
: 2万美元的after closing check没有和银行说。 你买的房子的实际价格是98万，相当
: 于虚报房价申请贷款。另外申请贷款时银行会审核买家的assets，要求所有的首付/
: closing cost都是来自买家本人， Gift Money也有严格的审核。 After Closing
: Check相当于买家隐藏了来自卖家或Agent的钱，这部分钱并不是买家自己的。
: 其实银行本身自己未必在意，只要你符合贷款条件，贷款几个月之后又都卖给2房了。
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d******r
发帖数: 865 | 31 每一个新生事物出现，都有人害怕它，反对它，也有人欢迎它，拥护它。新出现的东西
都不是完美的，但总是在争议声中不断成长。
这篇帖子主要目的是给湾区考虑买房的朋友们介绍购房app这个新生事物的存在，从点
击量和站内信来看我的目的已经达到了。
我就是一个普通买家，没有高深的理论背景和精美的分析能力，更没有时间消耗在无聊
的争吵中。想要更进一步了解这个app合理合法性的同学可以直接跟他们联系。
对不住了，就此跟大家暂别。QUINN兄，敬重你的专业。
Good luck to everyone! |
L*******h
发帖数: 126 | 32 很高兴 你删除了之前情绪化的回帖
更改为 这篇更 符合 PR 要求的回复， 毕竟大家都不是来 吵架的
正如你说的， 每个新生事物都不容易， 做做广告 也是合理营销
只是咱做广告 就好好做广告，
弄些软广告营销都是很好的，但是咱 别整坑人的
一边要求buyer W9 报备 IRS 审查，
一边欺骗buyer 说， 没事 IRS 不收你税，
这不坑人吗 ？ 对吧
最后也真心祝你 Good Luck ! 某APP的 "普通买家" ：）
【在 d******r 的大作中提到】
: 每一个新生事物出现，都有人害怕它，反对它，也有人欢迎它，拥护它。新出现的东西
: 都不是完美的，但总是在争议声中不断成长。
: 这篇帖子主要目的是给湾区考虑买房的朋友们介绍购房app这个新生事物的存在，从点
: 击量和站内信来看我的目的已经达到了。
: 我就是一个普通买家，没有高深的理论背景和精美的分析能力，更没有时间消耗在无聊
: 的争吵中。想要更进一步了解这个app合理合法性的同学可以直接跟他们联系。
: 对不住了，就此跟大家暂别。QUINN兄，敬重你的专业。
: Good luck to everyone!
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r******l
发帖数: 10760 | 33 “Broker的 buyer rebate is Not include in your basis”这个不就是不用交税
的意思吗？
你不是一直都在解释为啥需要交税吗为什么最后来了这么一句总结？
publink1000172048
【在 L*******h 的大作中提到】
: 说到最后， 给大家贡献点干货
: IRS 明确说了， Broker的 buyer rebate is Not include in your basis
: 最后送给楼主 4 句话
: 1. 建议回头看看自己的tax， 不要偷鸡不成蚀把米，
: 2. 下次好为人师之前， 好歹咨询一下CPA ， 学点常识， 不要无心害了别人
: 3. rule of thumb, 太美好的事情 多是陷阱
: 4. 口口声声这个可笑，那个诬陷你是托， 既然流程记录的无比详细，不妨公布下 自
: 己大概 买的时间和 ZIP， 才能稍微有点公信力
: https://www.irs.gov/publications/p17/ch12.html#en_US_2011_publink1000172048
: Down payment assistance. If you purchase a home and receive assistance
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s****s
发帖数: 2163 | 34 举个例子，你100万买的房，得了1万rebate, 20年后150万把房买了。你认为你不用交
税，因为只涨了50万，不对，对irs来说，你的basis 是99万，你要交一万的税。当然
，如果你是自主，只张了小于50万， 那我的理解确实就用50万cover了， 不用交税了。
当然了，对所有投资房来说，因为没有25/50万不低税的事，所以你的basis 降低了，
将来卖的时候profit上去了，税要叫回去。
如果说的不对，大家指教。
个不就是不用交税
【在 r******l 的大作中提到】
: “Broker的 buyer rebate is Not include in your basis”这个不就是不用交税
: 的意思吗？
: 你不是一直都在解释为啥需要交税吗为什么最后来了这么一句总结？
:
: publink1000172048
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d******v
发帖数: 801 | |
g****w
发帖数: 523 | 36 砸人饭碗的事是最危险的。知道徐晓冬为什么被全国封杀死亡威胁吗？感谢lz 但千万
不要透漏自己个人信息，房子位置 |
L*******h
发帖数: 126 | 37 是的， sevens 很好阐释了这个 “price basis”
IRS 的 条款是说
1. 如果buyer的broker 是 non-profit charity, 就把rebate 算到price basis里面
， 等将来 buyer 卖房的时候 IRS再tax
2. 如果buyer的broker 不是 non-profit charity, 就不能把 rebate 算到 price
basis 里，
就是 这个1万块 当前就要交税， either by broker or buyer
了。
【在 s****s 的大作中提到】
: 举个例子，你100万买的房，得了1万rebate, 20年后150万把房买了。你认为你不用交
: 税，因为只涨了50万，不对，对irs来说，你的basis 是99万，你要交一万的税。当然
: ，如果你是自主，只张了小于50万， 那我的理解确实就用50万cover了， 不用交税了。
: 当然了，对所有投资房来说，因为没有25/50万不低税的事，所以你的basis 降低了，
: 将来卖的时候profit上去了，税要叫回去。
: 如果说的不对，大家指教。
:
: 个不就是不用交税
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Q***N
发帖数: 2972 | 38 LZ砸不了别人的饭碗, 砸饭碗的是打擦边球的Broker ( apps). 其实各种Apps一直都存
在,Redfin应该算是最成功的一个. 其它绝大多数都销声匿迹. Business最怕IRS和
Litigation, LZ推荐的这个Apps最弱的一环就是这2个,所以没有什么前景. 只要稍有市
场, 举报的肯定就来了. 房地产行业是垄断行业,垄断行业怎么能容许砸饭碗的Apps或
Broker.
至于消费者(买家)看各自的运气, 如果有litigation, 追溯多久?有没有不得脱身的风
险.
我自己是小Broker,知道Small business的难处,所以要小心谨慎. IRS有句话叫:把羊养
飞了再杀. 现在不查并不代表着安全着落. Litigation更是涉及business生存的问题.
这也是很多干了几十年的Agent不愿意自己开公司,而是宁愿Split挂在其它公司下面的
原因.
【在 g****w 的大作中提到】
: 砸人饭碗的事是最危险的。知道徐晓冬为什么被全国封杀死亡威胁吗？感谢lz 但千万
: 不要透漏自己个人信息，房子位置
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l***z
发帖数: 58 | 39 这rebate和普通agent给rebate本质是一摸一样的，只是多一点而已，要是fraud就应该
都是fraud，要交税就应该都交税，没道理返现一万就不用交税，返现两万就要交吧。
。。。。有些刚起步的agent也是愿意返很高的rebate，先做几单积攒reputaion |
Q***N
发帖数: 2972 | 40 REBATE如果银行同意了,放在ESCROW里CLOSE用掉, 既不是Mortgage Fraud(银行批准),
也不存在IRS的税务问题. 买家最后的COST放映在最终的HUD-1里面. REBATE是买家
CREDIT. 加州标准的买房合同是4方 : 买卖双方+买方BROKER+卖方BROKER.买方BROKER
可以CREDIT给买家CLOSING (前提是LENDER同意).
至于你所说的起步AGENT给After Closing Check做REBATE,虽然少,但也是Mortgage
Fraud. 这些年一直有人做.民不举官不究, 大家都是偷偷摸摸地做. 其实银行自己也未
必在意. 但是银行怕Federal监管,08年经济危机之后银行都被违规操作的LAWSUIT/罚款
搞怕了.几个AGENT偷偷摸摸地做,谁会想到去操心REPORT给FBI, 但是BROKER利用这个灰
色地带做卖点/MARKETING,被举报是迟早的事,因为BROKER/APPS在砸别人的饭碗. 一旦
有LITIGATION/IRS涉入, 买家自然也难脱离关系.
【在 l***z 的大作中提到】
: 这rebate和普通agent给rebate本质是一摸一样的，只是多一点而已，要是fraud就应该
: 都是fraud，要交税就应该都交税，没道理返现一万就不用交税，返现两万就要交吧。
: 。。。。有些刚起步的agent也是愿意返很高的rebate，先做几单积攒reputaion
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L*******h
发帖数: 126 | 41 你这个倒是说对了， IRS 账面上 这个commission 都是一样收income tax
1. 3万commission 1万的rebate.
3万块的commission, IRS 了 5~6K的 tax, 私下返给buyer 1万， 还有能 落下
1万4左右的收入
刚起步agent 倒是有可能
2. 3万commission , 2万7的rebate
3万commission, 扣掉IRS 6k的Tax， 实际只剩下2万4, 私下返给buyer 2万7
，Broker给你倒贴3K 你觉得可能吗 ？
猫腻就在 tax 的loophole 里面， 就看最后是套着谁了
【在 l***z 的大作中提到】
: 这rebate和普通agent给rebate本质是一摸一样的，只是多一点而已，要是fraud就应该
: 都是fraud，要交税就应该都交税，没道理返现一万就不用交税，返现两万就要交吧。
: 。。。。有些刚起步的agent也是愿意返很高的rebate，先做几单积攒reputaion
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j******g
发帖数: 1098 | 42 不过这个app的founder本身就是地产大佬，不应该犯这么基本的错误，挺奇怪的。
BROKER
【在 Q***N 的大作中提到】
: REBATE如果银行同意了,放在ESCROW里CLOSE用掉, 既不是Mortgage Fraud(银行批准),
: 也不存在IRS的税务问题. 买家最后的COST放映在最终的HUD-1里面. REBATE是买家
: CREDIT. 加州标准的买房合同是4方 : 买卖双方+买方BROKER+卖方BROKER.买方BROKER
: 可以CREDIT给买家CLOSING (前提是LENDER同意).
: 至于你所说的起步AGENT给After Closing Check做REBATE,虽然少,但也是Mortgage
: Fraud. 这些年一直有人做.民不举官不究, 大家都是偷偷摸摸地做. 其实银行自己也未
: 必在意. 但是银行怕Federal监管,08年经济危机之后银行都被违规操作的LAWSUIT/罚款
: 搞怕了.几个AGENT偷偷摸摸地做,谁会想到去操心REPORT给FBI, 但是BROKER利用这个灰
: 色地带做卖点/MARKETING,被举报是迟早的事,因为BROKER/APPS在砸别人的饭碗. 一旦
: 有LITIGATION/IRS涉入, 买家自然也难脱离关系.
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L*******h
发帖数: 126 | 43 1 . APP 官方没有 claim rebate is non-taxable
2. 某APP是 要W9的，
3. “不交税” 是APP某普通买家 “好心分享” ： ， 出事了 跟某APP没关系
【在 j******g 的大作中提到】
: 不过这个app的founder本身就是地产大佬，不应该犯这么基本的错误，挺奇怪的。
:
: BROKER
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Q***N
发帖数: 2972 | 44 6个Agent的小公司, 3个在湾区, 2015年才拿的公司执照,比我的小公司还迟. 不像什么
大佬(或者自吹的大佬). 2015年前是另一个公司的名字, 感觉像打一枪换个名字.
Former Name(s): NRC 2015, Inc.
google半天也没找到Former Name的任何信息.
房地产交易非常LOCAL, 一个Pleasanton 2000 SQFT的SFH的价格差别能在90几万到130
万之间, 对LOCAL市场不熟悉的AGENT根本没法做.有的地方一条街的2侧就属于2个差别
很大的学校. 我们说的大佬一般都是一小片区域的大佬.我们说Fremont的大佬, PA的大
佬一般都没有什么问题. 都是一小片区域做的专/精,对本地市场有一定的影响力的人物
.
如果你遇到一个自称是湾区的大佬或加州的的大佬,一般都不靠谱悠.湾区的房地产市场
至少分SF,半岛,南湾,东湾和北湾( San Rafael-NAPA). 住在2个市场边界或都不远的
Agent/broker做其中的2个有不少. 如果你遇到一个AGENT跟你说他/她能做上面3个或以
上, 十之八九是忽悠.
【在 j******g 的大作中提到】
: 不过这个app的founder本身就是地产大佬，不应该犯这么基本的错误，挺奇怪的。
:
: BROKER
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j******g
发帖数: 1098 | 45 随便Google了一下，
http://dragonfly-grp.com/about/
businessinsider 这么评价这个人
Amit Haller is living the American dream. He sold his startup for $42
million in 2006 and became a Bay Area real-estate tycoon.
【在 Q***N 的大作中提到】
: 6个Agent的小公司, 3个在湾区, 2015年才拿的公司执照,比我的小公司还迟. 不像什么
: 大佬(或者自吹的大佬). 2015年前是另一个公司的名字, 感觉像打一枪换个名字.
: Former Name(s): NRC 2015, Inc.
: google半天也没找到Former Name的任何信息.
: 房地产交易非常LOCAL, 一个Pleasanton 2000 SQFT的SFH的价格差别能在90几万到130
: 万之间, 对LOCAL市场不熟悉的AGENT根本没法做.有的地方一条街的2侧就属于2个差别
: 很大的学校. 我们说的大佬一般都是一小片区域的大佬.我们说Fremont的大佬, PA的大
: 佬一般都没有什么问题. 都是一小片区域做的专/精,对本地市场有一定的影响力的人物
: .
: 如果你遇到一个自称是湾区的大佬或加州的的大佬,一般都不靠谱悠.湾区的房地产市场
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Q***N
发帖数: 2972 | 46 你说的不是LZ推荐的. LZ前天写了公司的名字,但是后来让MITBBS给删除了,说是有广告
嫌疑. 我当时就查了公司的信息.6个Agent的小公司,只有3人在湾区.
【在 j******g 的大作中提到】
: 随便Google了一下，
: http://dragonfly-grp.com/about/
: businessinsider 这么评价这个人
: Amit Haller is living the American dream. He sold his startup for $42
: million in 2006 and became a Bay Area real-estate tycoon.
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j******g
发帖数: 1098 | 47 我给你的是这个app founder的投资公司网页。
你去crunchbase 也可以查到founder的投资公司给app也出了seed fund。
至于他是不是大佬，business insider称呼他Bay Area real-estate tycoon，我暂且
相信business insider。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 你说的不是LZ推荐的. LZ前天写了公司的名字,但是后来让MITBBS给删除了,说是有广告
: 嫌疑. 我当时就查了公司的信息.6个Agent的小公司,只有3人在湾区.
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Q***N
发帖数: 2972 | 48 我们的沟通出了偏差. 你说的是对的, 他应该是房地产投资方面的大佬. 我说的大佬是
Residential买卖的BROKER大牛.
对于风投, 7个Investor一共投2M根本就是毛毛雨. :-)万一做成了下一个Redfin,那就
大赚了. 但是我不看好.
【在 j******g 的大作中提到】
: 我给你的是这个app founder的投资公司网页。
: 你去crunchbase 也可以查到founder的投资公司给app也出了seed fund。
: 至于他是不是大佬，business insider称呼他Bay Area real-estate tycoon，我暂且
: 相信business insider。
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j******g
发帖数: 1098 | 49 毕竟还是seed阶段，投入不会太多。
我的意思是说他作为一个成功的业内人士，还砸了自己的钱和时间进去，如果还会犯那
么基本的错误是很奇怪的事情。不知道他是不是利用了什么loophole。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 我们的沟通出了偏差. 你说的是对的, 他应该是房地产投资方面的大佬. 我说的大佬是
: Residential买卖的BROKER大牛.
: 对于风投, 7个Investor一共投2M根本就是毛毛雨. :-)万一做成了下一个Redfin,那就
: 大赚了. 但是我不看好.
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s****s
发帖数: 2163 | 50 我个人的经验就是，这个是做不大的
第一，湾区一个月就那么几千个sales, 不管commission多便宜，人也不会因为
commission少而买房子。所以，市场就那么大，根本就是不大
第二，这种you can what you paid for reputation 肯定不行的。还是那句话，
commission少是个plus, 客人还是得拿到房子为第一的。做buyer 还是得在如何帮客人
拿到房子上。service 是不值full commission， 但唯一竞争commission少是一定做不
大。
第三，我个人的体会是，不是出offer, 帮助close 要花很多时间所以值很多钱，而是
服务那些根本最后不close的花很多时间。 所以，不得不把钱从close的客人身上赚回
来，对我来说，挣钱不重要，有效的trim客户群才是最重要的。
我不反对，而且乐见更多的很低价位的flat fee agent 出现。我到不觉大他们太低了
，抢了别人饭碗是问题，我是觉得，评我的经验，他们肯定掙不了多少钱，能坚持下去
的可能性不高。
现在大家还在寻找一个可以balanced持续发展的模式。在有人找到之前，大家都可以各
种服务都试试，有竞争永远是好事。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 我们的沟通出了偏差. 你说的是对的, 他应该是房地产投资方面的大佬. 我说的大佬是
: Residential买卖的BROKER大牛.
: 对于风投, 7个Investor一共投2M根本就是毛毛雨. :-)万一做成了下一个Redfin,那就
: 大赚了. 但是我不看好.
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