m*******r
发帖数: 481 | 1 我目前及去年有一栋房子出租，mortgage and property tax 在付，怎么处理这种情况
？租金跟房贷及地产税差不多。谢谢！ |
n*****8
发帖数: 87 | |
s***e
发帖数: 2795 | 3 报到 Schedule E.
理论上来说，你可以depreciate the building cost， 按出租面积pro-rate 你的
mortgage interest and real estate taxes paid. （例如，是两个family,其中有一
个family 出租，你可以报1/2到Schedule E, 另外的1/2报到自己的Schedule A，作为
idemized deduction)，这样可以 offset 部分的 rental income. 如果有其他的
expenses, 例如：repair and maintenance for the rental apartment, 你也可以报
为 deduction.
【在 m*******r 的大作中提到】
: 我目前及去年有一栋房子出租，mortgage and property tax 在付，怎么处理这种情况
: ？租金跟房贷及地产税差不多。谢谢！
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m*******r
发帖数: 481 | 4 谢谢。It is easy to understand the part of mortgage interest adn real estate
tax. But how to calculate the depreciation of the building cost? Is it the
total present value divided by X (30) years? Thanks again!
【在 s***e 的大作中提到】
: 报到 Schedule E.
: 理论上来说，你可以depreciate the building cost， 按出租面积pro-rate 你的
: mortgage interest and real estate taxes paid. （例如，是两个family,其中有一
: 个family 出租，你可以报1/2到Schedule E, 另外的1/2报到自己的Schedule A，作为
: idemized deduction)，这样可以 offset 部分的 rental income. 如果有其他的
: expenses, 例如：repair and maintenance for the rental apartment, 你也可以报
: 为 deduction.
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m*******r
发帖数: 481 | 5 I rented the whole house. How to do it? Thanks again!
【在 s***e 的大作中提到】
: 报到 Schedule E.
: 理论上来说，你可以depreciate the building cost， 按出租面积pro-rate 你的
: mortgage interest and real estate taxes paid. （例如，是两个family,其中有一
: 个family 出租，你可以报1/2到Schedule E, 另外的1/2报到自己的Schedule A，作为
: idemized deduction)，这样可以 offset 部分的 rental income. 如果有其他的
: expenses, 例如：repair and maintenance for the rental apartment, 你也可以报
: 为 deduction.
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s***e
发帖数: 2795 | 6 你的mortgage interest and real estate taxes 都可以用来抵税,报在Schedule E 里
面.你的building 属于 residential property,按照 MACRS 27.5年,straight line (
mid-month convention)来 depreciate.
举例,你从4月份开始租,你这一年可以折旧7.5个月.税法上不论你是4月份的哪一天开始
place in service,都是从月中开始算的.然后,按照27.5年,
building cost / 27.5 * (7.5/12) = current year depreciation expense.
找个软件算算就得了.没有软件用EXCEL 也可以.keep track of depreciation expense
. 等哪天你卖房子的时候,折旧会减低房子的basis.
【在 m*******r 的大作中提到】
: I rented the whole house. How to do it? Thanks again!
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m*******r
发帖数: 481 | 7 谢谢。这个building cost怎么算呢？不可能是market value 吧？
谢谢。
expense
【在 s***e 的大作中提到】
: 你的mortgage interest and real estate taxes 都可以用来抵税,报在Schedule E 里
: 面.你的building 属于 residential property,按照 MACRS 27.5年,straight line (
: mid-month convention)来 depreciate.
: 举例,你从4月份开始租,你这一年可以折旧7.5个月.税法上不论你是4月份的哪一天开始
: place in service,都是从月中开始算的.然后,按照27.5年,
: building cost / 27.5 * (7.5/12) = current year depreciation expense.
: 找个软件算算就得了.没有软件用EXCEL 也可以.keep track of depreciation expense
: . 等哪天你卖房子的时候,折旧会减低房子的basis.
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N****w
发帖数: 21578 | 8 同问同问
county property value 那里有 building value
房屋保险里也有个 dwelling cost 据说也是建造成本
按哪个算呢?
【在 m*******r 的大作中提到】
: 谢谢。这个building cost怎么算呢？不可能是market value 吧？
: 谢谢。
:
: expense
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w********n
发帖数: 59 | |
s******g
发帖数: 654 | 10 You may not want to handle this by yourself. Go to see your local CPA for
help.
Rental business should under a LLC in order to protect yourself from tenants
in case lawsuit kicks in. Accounting activities should be recorded by QB.
Depreciation and capitalization are not easy concept for you guys. You may
not be able to tell the difference between repair/maintenance and
capitalization. Cost/basis, depreciation recap and Gain/loss are the most
important thing for rental business which I do not believe you know a thing
about it. You may save penny by doing it yourself and loss tons of tax money
when you sell your property.
【在 m*******r 的大作中提到】
: 我目前及去年有一栋房子出租，mortgage and property tax 在付，怎么处理这种情况
: ？租金跟房贷及地产税差不多。谢谢！
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N****w
发帖数: 21578 | 11 卖弄点具体的知识好嘛？
别拿大话吓人
tenants
thing
money
【在 s******g 的大作中提到】
: You may not want to handle this by yourself. Go to see your local CPA for
: help.
: Rental business should under a LLC in order to protect yourself from tenants
: in case lawsuit kicks in. Accounting activities should be recorded by QB.
: Depreciation and capitalization are not easy concept for you guys. You may
: not be able to tell the difference between repair/maintenance and
: capitalization. Cost/basis, depreciation recap and Gain/loss are the most
: important thing for rental business which I do not believe you know a thing
: about it. You may save penny by doing it yourself and loss tons of tax money
: when you sell your property.
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t******t
发帖数: 772 | 12 出租全年吗？有没有自用天数或没出租出去天数？这个有影响 |
N****w
发帖数: 21578 | 13 这不是按时间长短折旧么，最小精度半个月
问题是最初的 basis 按什么算？
【在 t******t 的大作中提到】
: 出租全年吗？有没有自用天数或没出租出去天数？这个有影响
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J*****i
发帖数: 2622 | 14 (1)purchase price + subsequent improvements if never used for personal
residency, or Min((1), FMV on the date you convert it from personal
residency to rental property)
It is complicated.
【在 N****w 的大作中提到】
: 这不是按时间长短折旧么，最小精度半个月
: 问题是最初的 basis 按什么算？
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N****w
发帖数: 21578 | 15 又没找人做appraisal，哪知道 FMV 是多少
到时候audit 起来给啥东西当凭据啊
出租半年前 refi 的时候倒是有个 appraisal 是有 FMV 的
还有这个 depreciation 报退税了以后卖房难道
要多缴税？卖房的 sale tax 不是固定的 8%*卖价么
【在 J*****i 的大作中提到】
: (1)purchase price + subsequent improvements if never used for personal
: residency, or Min((1), FMV on the date you convert it from personal
: residency to rental property)
: It is complicated.
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x****u
发帖数: 473 | 16 you should have a closing statement when you purchased the rental house,
right? the purchase cost someone mentioned above should be got from the
closing statement. then if you made any big improvements on the house after
the original purchase include them too.
yes, if you take depreciation during the time you hold the property, you may
come up with more tax due if you have gain because the first part of the
gain will be treated as ordinary income and taxed as wages, for instance.
【在 N****w 的大作中提到】
: 又没找人做appraisal，哪知道 FMV 是多少
: 到时候audit 起来给啥东西当凭据啊
: 出租半年前 refi 的时候倒是有个 appraisal 是有 FMV 的
: 还有这个 depreciation 报退税了以后卖房难道
: 要多缴税？卖房的 sale tax 不是固定的 8%*卖价么
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s******g
发帖数: 654 | 17 That is why I said many people could pay tons of tax money because they do
not know depreciation or they just have limited tax knowledge. Even many
CPAs do not know it well. Good luck to you.
after
may
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
instance.
【在 x****u 的大作中提到】
: you should have a closing statement when you purchased the rental house,
: right? the purchase cost someone mentioned above should be got from the
: closing statement. then if you made any big improvements on the house after
: the original purchase include them too.
: yes, if you take depreciation during the time you hold the property, you may
: come up with more tax due if you have gain because the first part of the
: gain will be treated as ordinary income and taxed as wages, for instance.
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N****w
发帖数: 21578 | 18 房子买的时候是偶自己住的，后来租出去了。。
买房的 closing statement 没啥用吧
after
may
【在 x****u 的大作中提到】
: you should have a closing statement when you purchased the rental house,
: right? the purchase cost someone mentioned above should be got from the
: closing statement. then if you made any big improvements on the house after
: the original purchase include them too.
: yes, if you take depreciation during the time you hold the property, you may
: come up with more tax due if you have gain because the first part of the
: gain will be treated as ordinary income and taxed as wages, for instance.
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N****w
发帖数: 21578 | 19 这又不是火箭科技
多问问就是了
你没啥有用信息就不用光说风凉话了
【在 s******g 的大作中提到】
: That is why I said many people could pay tons of tax money because they do
: not know depreciation or they just have limited tax knowledge. Even many
: CPAs do not know it well. Good luck to you.
:
: after
: may
: ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
: instance.
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l**f
发帖数: 86 | 20 i think only low income (<50k) people can deduct loss on rental property.
【在 m*******r 的大作中提到】
: 我目前及去年有一栋房子出租，mortgage and property tax 在付，怎么处理这种情况
: ？租金跟房贷及地产税差不多。谢谢！
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s******g
发帖数: 654 | 21 LOL
That is funny.
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【在 N****w 的大作中提到】
: 这又不是火箭科技
: 多问问就是了
: 你没啥有用信息就不用光说风凉话了
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c****e
发帖数: 749 | 22 回楼主的。
如果你要是不打算报你的租屋亏损，还是省省心，别报你有rental了，包了也是多交税
。如果你能报亏损把你的总收入降下来，你就试一把。我以前用turbotax delux报的(
没做广告的意思)，一步一步来不是很难。就几十块钱，比找会计师划算多了。不过后
来被audit了。倒也没什么，就补了一千多的税也没罚钱。 |
t******t
发帖数: 772 | 23 good comment.
你可以用软件算算，这个需要房子的信息，我前面问到的天数问题，还有market value
,是否是第一年出租等等，也许你用了软件算后再有问题，可以比较容易得到回答。
【在 c****e 的大作中提到】
: 回楼主的。
: 如果你要是不打算报你的租屋亏损，还是省省心，别报你有rental了，包了也是多交税
: 。如果你能报亏损把你的总收入降下来，你就试一把。我以前用turbotax delux报的(
: 没做广告的意思)，一步一步来不是很难。就几十块钱，比找会计师划算多了。不过后
: 来被audit了。倒也没什么，就补了一千多的税也没罚钱。
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c****e
发帖数: 749 | 24 这个关于天数的问题，基本上报税的人说多少天就是多少天。IRS根本无法证明。至于
market value，不知道确切的，大概齐也行。使用软件的好处是你可以改来改去，找出
最佳的答案。找会计师，没人会给你试来试去的。
value
【在 t******t 的大作中提到】
: good comment.
: 你可以用软件算算，这个需要房子的信息，我前面问到的天数问题，还有market value
: ,是否是第一年出租等等，也许你用了软件算后再有问题，可以比较容易得到回答。
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x****u
发帖数: 473 | 25 the original closing statement is very important because that's your
starting point to calculate the depreciation basis. then you plus any
improvements and minus anything reduced you cost.
For simplicity, I would use it as depreciation basis but remember, the land
you purchased with the house is not depreciable.
{ 在 Notsaw (没看见 -- 系统发文延时 10 分钟) 的大作中提到: 】 |
n*********e
发帖数: 25274 | 26 能展开说说,IRS怎么会找上你的,第几年开始查的,是不是某年亏损报太多了?
【在 c****e 的大作中提到】
: 回楼主的。
: 如果你要是不打算报你的租屋亏损，还是省省心，别报你有rental了，包了也是多交税
: 。如果你能报亏损把你的总收入降下来，你就试一把。我以前用turbotax delux报的(
: 没做广告的意思)，一步一步来不是很难。就几十块钱，比找会计师划算多了。不过后
: 来被audit了。倒也没什么，就补了一千多的税也没罚钱。
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d*****l
发帖数: 8441 | 27 Mortgage interest是自己缴给银行的，怎么能报成收入（income)呢？
报成loss也不合适吧。
expense
【在 s***e 的大作中提到】
: 你的mortgage interest and real estate taxes 都可以用来抵税,报在Schedule E 里
: 面.你的building 属于 residential property,按照 MACRS 27.5年,straight line (
: mid-month convention)来 depreciate.
: 举例,你从4月份开始租,你这一年可以折旧7.5个月.税法上不论你是4月份的哪一天开始
: place in service,都是从月中开始算的.然后,按照27.5年,
: building cost / 27.5 * (7.5/12) = current year depreciation expense.
: 找个软件算算就得了.没有软件用EXCEL 也可以.keep track of depreciation expense
: . 等哪天你卖房子的时候,折旧会减低房子的basis.
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