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发帖数: 22479 | 1 作者: 卢峰
在中美贸易战阴霾下，人民币汇价不断寻底，中港股市持续下跌，比年初高位分别下跌
了两、三成。其他如外国定单、投资前景都在恶化中，连中国政府官方也不得不承认有
部份内地出口企业被要求暂停付运货品。要知道中国官方向来不愿认衰，现在被迫承认
出口企业势危，情况看来已相当严重。可在众多经济、投资环节中有一个屹立不倒，甚
至不断创新高，那就是本地楼市。
尽管上星期楼价指数轻微回落，但今年以来香港楼价升势持续，楼价比今年年初至少上
升一成多。地产代理业内人士强调楼价升势未止，稍稍回气又会回复升势，整体楼价指
数快将超越190点大关，挑战200点也大有可能。
15年升势制造非理性亢奋
而以实际呎价计，不同类型楼宇先后创新高已不是什么新闻，北角临海屋苑六万元一呎
已好像理所当然，市区居屋过万元一呎同样引不起什么反响。总之，楼市当前已进入有
买贵冇买错的超级亢奋阶段，市场信心满满的相信楼价不可能下跌，也不会下跌。即使
宏观经济环境如何恶化，即使“息魔”快将杀到，即使通胀可能升温令利率加快上升，
都不足以打消这样的信念，都不足以扭转楼价长升长有的神话。
当然，楼市泡沫不破的神话不是一天或一年炼成的。回看今次楼市大牛市，基本上是从
2003年底沙士疫潮完结后开始，到今年长达15年；即使是从金融海啸后的09年开始算，
本地楼市升势也长达10年。在这一段长时间内，任何投资物业的人都获利丰厚，有的楼
宇升值两、三倍，高位接货的也至少坐享四、五成升幅；而蚀让损手的个案绝无仅有。
在这样赢家占压倒性多数的市场，在这种任何时候入市都稳赚不赔的市场，谁还会相信
楼价有大幅调整的可能，谁会认为自己会交上霉运碰上“不可能”出现的跌市。
由于这种“楼价长升不跌”的非理性亢奋已变得牢不可破，一般政府打压楼市政策、逆
周期措施又或加息已没有多少作用，不管是增加土地供应，限制买家身份如只限港人购
买以至循序渐进加息都不足以动摇这份信念，因为它们都只能造成局部影响，打破不了
楼价续升的心理预期。要真正令楼市转势，大概只有系统性危机（Systemic Crisis）
临头，例如重大金融危机或金融海啸之类。
宏观经济条件不利房地产
上一回香港楼市疯癫期是八十年代末到97年的十年，当时同样出现那种楼市只升不跌迷
思，即使港英政府大幅限制按揭成数及加推各种打击炒卖措施都不管用，直到亚洲金融
风暴来袭，引发系统性金融危机包括汇率贬值、股市大跌、资金链断裂，才令楼价在几
个月内下跌三成，入市捞底的投资者一一损手，楼价天天向上的预期开始逐步扭转，往
后几年更是不断寻底。
08年金融海啸规模比亚洲金融风暴大，但没有直接冲击亚太区经济，加上中国政府动用
四万亿元救市纾缓冲击，令香港没有再发生金融系统危机，但楼价在当时仍一度显著下
跌两成以上。
当前香港楼价比97、08年时更高不可攀，更脱离经济基本因素及市民的负担能力，但由
于市场仍有大量闲置资金追逐有回报资产，加上十多年大牛市打造的楼价不跌信念，楼
价要回到合理水平及跟经济基本因素接近，得像97年那样出现另一次系统性金融危机，
大幅转变资产市场的基调与资金流向才能达成。而从目前的宏观经济条件看，出现新一
次系统性危机的可能性其实甚高。
事实上中美贸易战不断升温已开始打击内地制造业及亚太区产业链，内地经济走弱加上
人民币贬值的冲击更是不容忽视；美国利率长期偏低后逐步回升则令全球资金开始收紧
；再加上美国总统特朗普这个“黑天鹅”随时出怪招引发政经风暴，一环扣一环下任何
局部危机都足以变成系统性危机。到时候支撑楼市的资金链、信念就可能被撼动，令楼
价短时间内大幅调整，长达十多年的房地产大牛市将因此结束。 |
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