|
|---|
|
|
|
|
|
|
e**********6
发帖数: 85 | 1 “世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”的雄安是展现中华复兴新貌的现代化新
城，其发展离不开规划的先行。为了避免折腾和确保规划的科学性和权威性，雄安的总
体发展思路必须明确，具体的发展细则也应该尽快到位。例如：
——雄安的人口规模。
北京常住人口为2173万人，今后仍将有大量外来人才涌入。北京最终将保持多大的人口
规模，有多少人需转移至雄安？与此同时，雄安还应接纳多少来之其他省区市或境外的
人才？这需要决策部门早作精准谋划和统一部署。
雄安远期控制区面积约2000平方公里，“按照规划，新区远期将承载200-250万人口”
。而一位京津冀协同发展专家咨询委员会的资深专家则表示：“雄安新区初始可能100
万人左右，发展比较好的话可能达到200-300万人”。显然，这两种说法存在较大差异。
如果按照前一种说法的雄安人口规模，无论在国内、还是在河北省内，都将处于一种殿
后的地位，因而是难以承担起疏解北京非首都功能以及建成国际一流、绿色、现代、智
慧城市等重任的。
只有积极探索人口经济密集地区优化开发新模式，将雄安稳步打造成上千万人口规模的
城市，才能真正为21世纪我国城市改革发展趟出一条新路、树立一个典范。
值得注意的是，由于原雄县、容城、安新三县人口总数已达125万，因此雄安新区实际
只能吸纳75-125万人。
即使雄安的新市民为清一色的北京人，那么我们倾国力打造的这座新型智慧城市、生态
城市和高新高端产业城市，最多只能从北京转移出3.5-5.8%的人口，这是否能有效缓解
北京的城市病压力呢？
从确保国家粮食安全的角度出发，雄安新区并不宜开发如此之多的土地，更不宜保持如
此之低的人口密度。
若不考虑白洋淀等湖水面积因素，未来的雄安新区人均占地面积约1.2-1.5亩。
我国耕地供需矛盾十分突出，人均耕地面积只有1.43亩，为世界人均耕地的27.7%，一
些省（市）人均耕地面积已低于联合国粮农组织确定的0.8亩警戒线，近500个县甚至低
于0.5亩的危险线。
雄安地处华北平原，耕地质量、土壤养分和农作物种植生长环境优势较为突出。如果能
借助南水北调、海水淡化等现代供水技术，解决水资源短缺难题，雄安的农林牧副渔业
定将再上新台阶。
此外，雄安将用巨资打造和兴建的现代化城市建筑和轨道交通等基础设施，若面对的仅
仅是200-250万的城市人口规模，即便是再乐观地加上100-200万人次/天的公务、探亲
或旅游等人口，最终这些超一流建筑以及地铁等公交网络仍可能会陷入一种人气不足和
高消耗、低效益的营运困境中。
——雄安的土地运作模式。
雄安将建立住房租赁市场新体系，不搞大开发，不被房地产绑架，这说明现有的拿地模
式已被封杀。
据资深专家介绍，雄安的房地产将这样运作：
一是租房集团“低价从银行拿下不良房产，然后只租不卖，有稳定现金流，就可以低价
拿来贷款，租房价格也可以搞得比较低，长租10年20年，愿意高价买房的人就不多了。
这样银行不良（贷款难题）解决了，民众住房稳定了，租房集团盈利了，地产调控完成
了。”
二是“政府供地，自己开发，低价出租，只租不卖”。
在此，我想冒昧提几点不同的意见。
第一，雄安是宜居宜业的幸福之城，雄安开发的房产应该是节地、环保、低成本、高质
量、优环境的绿色庭院房，让一些不良房产作为安置民众入住的租赁房，可能会给雄安
的千年发展带来新的负面效应。
第二，中国房地产爆发的地价房价高企、楼市跌宕起伏、投机炒作行为泛起、中低收入
者购房难租房难、市场风险积聚以及经济上行动力不足等病症，其根本原因在于土地财
政、地方政府与民争利以及货币超发等乱象的迭起。只有对症下药，因病施医，中国房
地产才会有健康前行的生机。
第三，资本有逐利属性，租房集团是要挣钱的。实施住宅全租赁模式，我们只是暂时躲
避了房价暴涨的风潮，而制止房租轮番上涨的有效方案，目前似乎还是空白。
第四，如果政府大包大揽，势必会加大国家财政和地方债务的压力，重蹈计划经济时代
经济效益低下和活力散失之覆辙。
第五，雄安政府有中央财政支持，可以恪守“低价出租”的诺言。然而，大多数财力有
限的地方政府是否能抵挡“与民争利”的诱惑？从十多年的土地财政运作历程来看，地
方政府将难以胜任抑制房租上涨的重责。
雄安开发对中国城镇化发展具有示范意义。由于上述新模式很难在国内各城市生根开花
，且更难以经得起实践和历史的检验。因此，只有尊重经济发展规律，寻找科学可行的
发展模式，“才能不留历史遗憾，留下经典之作”。
中国要想根治城市房地产泡沫重症，首先必须在破解土地资源短缺、促进土地资源高效
使用以及切断房价（租价）上涨动力源等方面取得历史性突破。雄安应抓住“零起步”
和“无折腾”的独特优势，开发“路房合一”创新工艺，建设无需土地费支出的过街住
宅楼，并且规范实施面向中低收入者的平价租赁新政，实现中低收入者住有所居、地方
政府拥有稳定财政收入新渠道以及提振经济的多赢。
其次是建立和健全“购租并举”制。我们要舍弃的是土地财政，而不是否定土地竞拍或
简单地一刀切。土地竞拍最高价中标，一是迎合了地方政府的财政支出需求，二是助推
了房价的水涨船高，所以必须深化改革，兴利除弊。雄安应一马当先，尽快完善“土地
合理高价、商品房合理低价”以及“竞配建、竞服务”等多项顺应国情民意的土地竞拍
新体系，探索一条促进房地产有序、可持续发展的新路。
——雄安的城市交通。
一位交通专家指出：新区应以轨道交通为骨干提供通道运输服务，以常规公共汽车交通
为主体实现高可达性，以共享单车为补充，建设末端交通绿色、先进、高度智能化的世
界一流交通系统。这说明雄安城市交通整体规划思路已跃在纸上。
在这里，我同样想谈几点不同的看法，供有关决策部门参考。
第一，城市交通拥堵是世界性难题，中国至今仍未找寻到有效的治理方法，甚至连交通
拥堵的真正原因也未能完全搞明白。因此，发展雄安畅行交通，关键是要注入科学可行
的创新要素。
第二，轨道交通只能疏堵和提高市民出行效率，并不能根治交通拥堵顽症。雄安新区可
以预留轨交通道，没有必要过早和过度开发这项高投入、低产出的公共工程。
第三，公共汽车在红灯密布、开放型结构和多功能道路上，是不可能实现快速、准点和
畅行等“高可达性”之梦的。而共享单车在非机动车专用道不完善以及停车秩序混乱无
序的交通环境里，同样也会步履艰难。
第三，如果我们继续舍本求末，执意走以轨道交通为骨干的老路，凭借“轨道交通+房
产物业”模式开发雄安，最终用天文数字建设资金换取的将是一个边界大扩张、土地粗
放开发、职住分离、商务成本高企、经济效率低下和综合竞争力脆弱的新城区。
第四，城市交通治堵，必须标本兼治，重点解决“道路拥堵滋生源多、清除手段少”的
主要矛盾，大力开发长时期被埋没的城市道路畅行潜力。只有用较低的经济代价和较高
的施工效率，对传统城市道路实施封闭型结构以及单一化行车功能的创新改造，构筑机
动车、非机动车、行人交通三分离新格局，建立以空中为主、地面和地下为辅的智能化
有偿停车系统，才能率先打造出世界一流的城市畅行交通新系统。
雄安是一张白纸，最有能力创造城市“宜居”、“畅行”新奇迹，真诚期盼雄安开发能
做得更好，并真正成为中国和世界城市和谐发展的标杆和楷模。 |
|
|
|
|
|
|
