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发帖数: 7521 | 1 “卖掉”北京，能“买下”美国？
这个记者又SB了，GDP和资产价格都搞不清楚。
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去年土地市场火热 北京总地价等于美国一年GDP
2011年01月25日 00:15 中国经济周刊
http://finance.sina.com.cn/roll/20110125/00159303598.shtml
“卖掉”北京，能“买下”美国？
《中国经济周刊》记者 刘德炳I北京、温州报道
如果说在中国，有什么比钱还值钱，那一定是土地。
在一段时间内，在中国的一个区域土地市场必然会产生一个价格最高者即地王，而
地王市场的狂热程度则是另一种对中国经济极为重要的预示。
中国房市路在何方，一切还看地王。
回望整个2010年，地王迭出，势不可挡。在京沪这样的地王“故地”，新地王在各
大央企和巨鳄的角逐中不断刷新纪录，制造了令人瞠目、近乎泡沫的价格标尺；在东莞
与南京，另类地王叙述着更多值得玩味的业态内涵；而在“财都”温州，地王的出现则
似乎宣示了温州资本的最新走向。
而以上的种种，都显示出中国的房地产业今后走向。如果把北京的土地全部卖掉，
可以制造出超过美国一年的GDP的财富，那么中国的房地产是成了佛还是成了妖？如果
地王的制造成为资本们习以为常的游戏，那么谁又是其中最大的受益者和受害者？
不论如何质疑，显然在2011年，我们仍不容易与地王说再见。
35万元/平方米
全国最高地价在北京
把“温州”与“地王”这两个词放在一起，并不会令人疑惑。作为巨量资本的代名
词，温州在全国各地房地产市场上威名远扬。
但这一次，地王就发生在温州——温州资本的老巢。而且事实证明，温州地王绝不
是偶然的心血来潮。
一走到温州机场接机口，迎面第一块广告牌就是置信房地产开发有限公司(下称“
置信房开”)的一个高端地产项目。环机场一带同样矗立着该公司几块广告牌，这样的
气势给人一种感觉：其资金和开发实力显然不俗。
但在2010年之前，置信房开在全国市场上可谓名不见经传。
转机出现在2010年11月29日。
当日浙江中通置业集团、苏州华成房开公司、置信房开围绕温州一块土地现场厮杀
到第六轮，苏州华成房开公司退出竞夺。
该地块坐落于市区中心地段的学院中路温州大学(原温师院操场)，土地面积约为
38883平方米，总建筑面积为100000平方米，挂牌出让地块起始价为19.28亿元人民币。
随后，浙江中通置业集团与置信房开展开缠斗，置信房开一路将价格报至37.02亿
元，终于击败了对手。
这是一个非常有想象力的数字。37.02亿元的总价创造了温州这座南方“财都”多
年来出让土地的天价，而折合成楼面地价后，其楼面价更是高达 3.7万元/平方米。从
全国范围来看，这一地价也达到2010年全部出让土地楼面价的最高水平，甚至连北京也
不能匹敌。
2010年，北京楼面价最高的一宗土地交易，出乎业内预想。
按照2010年初北京市国土部门对CBD中服地块的出让规划，该地块的成交单价极有
望突破3万元/平方米而问鼎全国，但最终CBD核心区地块的楼面价只有2万元/平方米左
右。2010年北京市的楼面单价地王为3月份成交的海淀区东升乡地块，其成交楼面价为
近3万元/平方米，由中国兵器装备集团公司收入囊中。
不过这丝毫不能掩盖北京市CBD核心区地块的“地王”本色。换个视角，从土地价
格来看，目前已经成交的北京市CBD核心区6宗地块合计国土面积为52583平方米，其成
交总价为181.4亿元，这意味着北京市CBD核心区的国土价格已经高达近35万元/平方米。
所以，如果要找出2010年全国最贵的土地，毫无疑问非北京CBD核心区地块莫属。
即便是温州地王，其土地价格也只有9.5万元/平方米，单价最贵的上海地王也不能与之
相媲美。
地王年年有，2010年格外的多。回头再来看号称是“地王年”的2009年，与2010年
相比，简直是小巫见大巫。非但2009年的地王价格峰值屡被突破，如北京、广州等地的
地王楼面价再创新高；而且从数量来看，2010年地王可谓是在全国范围内遍地开花。
“尤其是在史上最严厉房产调控的冲击下，值得警惕。” 信达证券首席地产分析师张
冬峰评价说。
根据《中国经济周刊》旗下的智囊机构中国经济研究院对内地28个省份的主要城市
的地价进行深入调查统计并编制出的“中国地王图”(见图表)显示，2010年几乎全国所
有省会城市都诞生了新地王，地王正逐步由一线城市向二三线城市蔓延。
据中国地王图显示，非但如北京等一线城市，郑州、福州、海口、武汉、南宁、贵
阳、昆明等二三线城市普遍有土地称王，其中南宁单价地王已经高达 11000多元/平方
米，远远超过这个城市的平均房价水平。
总体来看，全国省会城市地王楼面价超过1万元/平方米的城市有8个，其中上海地
王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京 30000元/平方米位居前三，地王楼面
价超过5000元/平方米的城市有18个。另外，还有8个城市合肥、长沙、贵阳、济南、兰
州、太原、乌鲁木齐、石家庄的地王楼面价低于5000元/平方米。可统计的全国28个主
要城市的地王楼面均价高过1万元/平方米，而28个总价地王的价格之和为918亿元。
经济学者李开发指出：“地王频出是地价高涨最明显的信号，很多企业不惜在土地
市场上一掷千金，最直接原因就是看好市场。”
事实也是这样，今年1月17日，国土部下属的中国土地勘测规划院发布报告称，
2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元/ 平方米，同比上涨近10%
，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。10年间，重点城市居住用地价格
水平总体翻番。
2.17万亿元信贷
四分之一信贷进入房地产
似乎没有任何理由压抑开发商造地王的热情。刚刚过去的2010年，房地产几乎再次
实现“越调越涨”，这无疑令史上最严厉的调控措施蒙上了一层阴影。
据公开资料显示，地王市场上劲头十足的保利地产(13.60,0.12,0.89%)在2010年实
现销售签约逾660亿元，同比增长52.53%，比起2010年500 亿的预定销售目标远超了160
亿元。地产龙头万科更是首次突破1000亿元，全年销售额高达1082亿元，同比增长70.5
%。另一巨头龙湖地产2010 年累计实现销售面积245.4万平方米，同比增长30.3%；累计
实现销售额达333.2亿元，同比增长81%。
2008年多家房地产企业还在为进入房企销售百亿俱乐部而津津乐道，仅仅两年之后
，百亿俱乐部已经黯然失色，不少房企正朝着进军500亿俱乐部、千亿俱乐部而暗自发
力。
对此，万科多次在年报中指出，中国经济正发生巨变，尤其是中国沿海正诞生着全
球有史以来最大规模的城市带，数以亿计的个人和数以千万计的家庭将来到这些地方，
住宅企业能够在这种巨大的城市化进程中，获得近乎无限的发展空间。
来自国家统计局的数据显示，仅仅在2010年1－11月，全国商品房销售面积8.25亿
平方米，同比增长9.8%；商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%。与此同时，2010
年1－11月份，社会消费品零售总额为139224亿元。商品房销售额在社会消费品零售总
额几乎占到三分之一的比重，商品房市场的消费实力可见一斑。
同时，从银行流向房地产业的资金也是一笔不小的数目。据央行和国家统计局的有
关数据显示，2010年信贷总额接近8万亿元，而在开发商资金构成中，国内贷款12540亿
元，个人按揭贷款9211亿元，这意味着2010年新增贷款中用于房地产业信贷的资金就高
达2.17万亿元，远超于去年同期水平，在2010年新增贷款中占据四分之一。
130万亿元人民币
“卖掉”北京的地，能换美国一年GDP
这是一个定律：在地王不断问世的年份，房价往往是扶摇直上。最近两年，房地产
发生了太多这样的故事，比如随着广州、武汉地王的诞生，周边房价应声而涨。
但是，地王也有着不同的命运。
此前苏宁环球(8.97,0.07,0.79%)的上海地王、金地集团(7.27,0.08,1.11%)的广州
番禺地王等都曾遭遇退地，而2010年北京望京地区诞生的一宗地王至今仍是一块烫手的
山芋，令开发商讳莫如深，2010年广西南宁产生的双料地王也一度传出退地的消息。
中国社科院近日的一则报告可谓一语中的：“目前来看，2010年房价上涨速度虽然
大大放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度，中国85%的家庭没有能力购买住宅。”
被人为炒高的“地王”价格，最后能否在下游被接盘？李开发表示，尽管有巨大的
购房消费潜力，但在高房价的背景下，真正有购买力的人群并不多。
事实上，比起地王危机，房地产领域隐藏着更大的风险，而且很可能牵动全局。
张冬峰表示：“这是一种比较危险的局面，所谓的三驾马车中，投资和消费对房地
产依赖太大，房地产业已经绑架了中国经济，现在资金几乎普遍倾向通过房地产这种行
业赚快钱。这么发展下去，中国经济下一个30年在哪儿？”
他同时认为，中国目前的财富高度集中在40岁～55岁左右的一拨人手中，这不仅在
未来有可能引发巨大的社会问题，更重要的是在10年、20年之后，随着这部分人年龄渐
长，其消费观念必将趋于保守，而现在年轻人普遍由于房子等负担过重，未来的消费能
力将十分有限，届时中国老年化将在财富失衡的局面下进一步加剧，在一定程度上陷入
如同日本一样近十余年的经济衰退。
教训不止于此。
日本经济长期疲软原因之一是资产泡沫过大，尤其是房产泡沫。其中令业界人士记
忆最深刻的一个标志性事件就是，在泡沫化的高峰时期，仅日本首都东京的土地总市值
就可以“买下”整个美国。
现在的中国正在经历同样的危局。
2010年，首都北京的土地市场在制造了一个又一个地王之后，其土地总收入也史无
前例地达到1641亿元人民币，高居中国第一，而成交的土地面积为2061万平方米。以此
计算，北京市土地的平均价格为近8000元/平方米。而北京市的国土面积为16410.54平
方公里，即164.1亿平方米。
假如能将北京市土地全部变卖，即将这两个数据相乘，可以得出当前北京土地总市
值已经高达130万亿元人民币。
而据学者估算，2010年美国GDP总量预计为14.5万亿美元，折合成人民币为95万亿
元，这意味着用北京的地价，“买下美国”可谓绰绰有余。
另据世联地产(26.30,-1.17,-4.26%)数据， 2010年上海土地收入接近1500亿元人
民币，其成交土地面积为近1400万平方米，其平均地价高达10700元/平方米，如果以该
数据与其国土面积 6340.5平方公里相乘，可发现当前上海市土地总市值高达68亿元人
民币。
而在2009年全球GDP排名中，美国以14.26万亿美元位居第一，中国位居第二，日本
以 4.844万亿美元居第三，其后分别是德国 3.818 万亿美元、法国 2.978万亿美元、
英国2.787万亿美元。据此折算，除中国之外，2009年全球GDP前五名美国、日本、德国
、法国、英国的GDP总量为28.7万亿美元，折合成人民币为189万亿元。而当前仅京沪两
地的土地市场之和则高达199万亿元，很显然，卖掉京沪两地的土地，就可以“买下”
当前世界上最发达的五个国家。
“从一定角度而言，这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度
。”张冬峰表示。
2.7万亿元土地收入
“土地财政”不改，地王难遏
决策层显然意识到了这一点。
不提中央在2010年多次控制房价，仅仅从另一个很难察觉的侧面信息，可以大致勾
勒出决策者的某种眼光。与以往大提城市化不同，在“十二五”规划中，中央多次提出
大力推进城镇化。学者将之解读为借助城镇经济分散大城市的压力。
与之相配套的，高铁正在国内迅速延伸。这就如同地铁在首都的快速扩张一样，在
近日举行的经典城市国际论坛上，北京市基础设施投资有限公司总经理田振清对《中国
经济周刊》记者介绍：“其目的是实现中心城区人口的分流，这显然能对万人争抢中心
城区的局势起到一定的缓解作用。”
国土资源部更是对地王保持着密切关注，国土资源部一位官员表示，继9、10月市
场出现反弹苗头后，2010年底，“地王”、“天价地”在短时间内相对集中地重新出现
，推动整体地价走高。
为此，国土资源部2010年底下发了《严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健
康发展有关问题的通知》，指出要建立土地交易异常情况快报制度，遏制过度竞争。
不过目前，土地市场热情尚未消退。
住房和城乡建设部一位官员2010年底的一席讲话或能解释这一切。该官员指出，调
控的难点一是中国城镇化发展带来的刚性需求，现在中国城镇化率还不到50%，每年大
约有1500万的农民进城；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币
升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖，
使得房价越高，土地价格越高，而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更
多；六是中国各地区之间经济发展差距巨大，很难用“一刀切”的办法调控房地产市场。
对此，世联地产近日指出，开发商频频拿地、不断制造地王的背后，正是由于地方
政府对土地财政的高度依赖。
据世联地产对28个重点城市进行监测的结果显示，这些城市2010年土地出让金同比
增长35%，总量达到11243亿元；其中，北京、上海、大连三个城市土地出让金超过1000
亿元。
国土资源部部长徐绍史今年1月7日在北京举行的全国国土资源工作会议上更是明确
指出：“2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展
对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改
革完善。”
相关数据显示，2010年的全国财政收入高达8.1万亿元，这意味着仅土地出让金一
项就占了财政收入的三分之一。
“土地财政模式如果不改，地王现象将难以遏制。”林达集团董事长李晓林日前在
接受记者采访时表示，“通过土地出让制度改革，将土地收入化整为零，弱化各地的高
价卖地冲动，能断绝一些地方政府寅吃卯粮的不良行为，从而在数年内把因地价扭曲而
推高的房价变得趋于正常。”
在各方声音中，显然房产税最受关注，而随着重庆等地表示征收准备就绪，争议不
断的房产税改革越来越近。不过目前来看，各种房产税版本仅仅提高了持有住房的成本
，与调整土地财政有所差距。
“内地目前采用的70年产权的土地制度主要师法于香港，但香港之所以制定这种制
度，是因为香港有一个百年租借期，因此当时香港政府施行这种制度，是希望把几十年
的土地出让金一次性收回。而内地显然没有必要照搬香港的这种经验，现在已经到了改
革这种制度的时候了。”一位不愿意透露姓名的分析人士指出。 |
b****r
发帖数: 86 | |
x*********g
发帖数: 11508 | 3 当年说卖掉东京可以买下整个美国，不知道是不是真的啊？ |
a********6
发帖数: 14468 | 4 把几个苹果的价格定为50万亿美元，就能直接买下全世界。
这个只是说明定价定高了，无他。
【在 u****n 的大作中提到】
: “卖掉”北京，能“买下”美国？
: 这个记者又SB了，GDP和资产价格都搞不清楚。
: －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
: 去年土地市场火热 北京总地价等于美国一年GDP
: 2011年01月25日 00:15 中国经济周刊
: http://finance.sina.com.cn/roll/20110125/00159303598.shtml
: “卖掉”北京，能“买下”美国？
: 《中国经济周刊》记者 刘德炳I北京、温州报道
: 如果说在中国，有什么比钱还值钱，那一定是土地。
: 在一段时间内，在中国的一个区域土地市场必然会产生一个价格最高者即地王，而
|
w****l
发帖数: 6122 | 5 贵州小孩，情何以堪
【在 a********6 的大作中提到】
: 把几个苹果的价格定为50万亿美元，就能直接买下全世界。
: 这个只是说明定价定高了，无他。
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P******O
发帖数: 2397 | |
w*********r
发帖数: 42116 | 7 记者是不是中国人？
中国人SB了，这才是正解。
【在 u****n 的大作中提到】
: “卖掉”北京，能“买下”美国？
: 这个记者又SB了，GDP和资产价格都搞不清楚。
: －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
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: http://finance.sina.com.cn/roll/20110125/00159303598.shtml
: “卖掉”北京，能“买下”美国？
: 《中国经济周刊》记者 刘德炳I北京、温州报道
: 如果说在中国，有什么比钱还值钱，那一定是土地。
: 在一段时间内，在中国的一个区域土地市场必然会产生一个价格最高者即地王，而
|
u****n
发帖数: 7521 | 8 非常赞赏你的逻辑能力。
【在 w*********r 的大作中提到】
: 记者是不是中国人？
: 中国人SB了，这才是正解。
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w*********r
发帖数: 42116 | 9 不是我的逻辑能力牛。WITHOURCAR不都写过了吗。
我连ID都不会自己起，不正说明中国人创造性差了吗，比如我。
【在 u****n 的大作中提到】
: 非常赞赏你的逻辑能力。
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